房地產(chǎn)市場(chǎng)最新調(diào)研報(bào)告精選
(一)區(qū)域基本情況
云陽(yáng)縣位于重慶市東部,三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣,南連湖北省利川市,西界重慶市萬(wàn)州區(qū),北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51",北緯30°35′6"—31°26′36"之間,南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò),境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里(距三峽大壩260公里),順江而上西至重慶市區(qū)337公里(距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里)。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),20__年末總?cè)丝?29萬(wàn)人,其中:農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人,占91.03%;非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。
(二)區(qū)域自然環(huán)境
云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū),地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜,最高點(diǎn)為海撥1809米,最低95米;全縣地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平壩更少,可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū),季風(fēng)明顯,具有春早不穩(wěn)定,夏熱多伏旱,秋涼多綿綿雨,冬暖少日照,主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c,最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí),年平均降雨量1100.1毫米,無(wú)霜期300天以上,適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。
(三)區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件
“十一五”期間,地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%,20__年全縣gdp達(dá)到53.3億元,比2000年接近翻一番,人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,相當(dāng)于“十五”的3倍,年均增長(zhǎng)24%,高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元,年均增長(zhǎng)12.99%,比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元,年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20__年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元,年均增長(zhǎng)12.2%,比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)?nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。
(四)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,提升了城市品位,城市創(chuàng)新工作卓有成效,新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
云陽(yáng)交通四通八達(dá),運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò),現(xiàn)有各類(lèi)港口、碼頭100多處,沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車(chē)?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi),至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通,至湖北利川二級(jí)路,蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車(chē),云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里,僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座,完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里,90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn),95.8%的村通公路。新建二級(jí)車(chē)站1個(gè),三級(jí)車(chē)站4個(gè),完成港口碼頭復(fù)建11處。
(五)城市定位
云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心,三峽旅游服務(wù)基地之一,發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為:20__年發(fā)展到20萬(wàn)人,20__年30萬(wàn)人,用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu),形成以雙江為中心,人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài),圍繞新城,大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn),成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城,以云陽(yáng)新縣城為中心,構(gòu)建極核發(fā)展模式,加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系,加快自身發(fā)展,以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè),充分挖掘全縣旅游資源,著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局,接待游客250萬(wàn)人次,張飛廟成功搬遷,20__年7月19日正式開(kāi)館,被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū),成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園,建成了云陽(yáng)的一張名片。
房地產(chǎn)市場(chǎng)最新調(diào)研報(bào)告【篇2】
自去年下半年以來(lái),國(guó)家相繼出臺(tái)了取消“限購(gòu)”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政,為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國(guó)土等相關(guān)部門(mén),與問(wèn)卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式,開(kāi)展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下,以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn),銷(xiāo)量同比呈下降趨勢(shì)
一是售價(jià)企穩(wěn),同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù):今年以來(lái),受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響,1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡,較20__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡,同比上漲2.3%,較20__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡,環(huán)比下降1.1%。
二是銷(xiāo)量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下,1-2月市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡,較20__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映:“去年僅1-2月銷(xiāo)量就達(dá)500余套,而今年截止3月中旬才銷(xiāo)售了不到300套,表明今年新建商品房銷(xiāo)售情況整體不容樂(lè)觀。究其原因主要有兩個(gè)方面:一是20__年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢(shì),作為巴中購(gòu)房主力軍的外出務(wù)工人員,帶回?zé)徨X(qián)大幅減少,致使購(gòu)買(mǎi)能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后,促使剛需型購(gòu)房群體駐足觀望,改善、投資型購(gòu)房群體放緩或大幅減少購(gòu)買(mǎi)”。
(二)二手房交易總體下行,租賃市場(chǎng)有所降溫
今年來(lái),巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行,租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。
一是受《條例》影響,房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對(duì)5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解,今年一月以來(lái),受《條例》頒布實(shí)施的影響,二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn):首先,房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次,業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映,20__年以前,業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3:7,而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下,今年的房源構(gòu)成比例變成了近5:5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套,其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅,其中一名業(yè)主一次性投放房源3套,《條例》影響可見(jiàn)一斑。
二是交易量回落明顯,單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映,今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑,平均降幅至少在10-15%,其中一家中介去年月均銷(xiāo)售30套,而今年月均不到20套,降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右,如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間,而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。
三是租賃市場(chǎng)有所降溫,租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行,同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn),巴中市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節(jié)后,二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%,如地處江南老城黃金地帶的南灣國(guó)際小區(qū),100㎡的二手房年租金由20__年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn),江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。
二、《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場(chǎng)
通過(guò)對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民,機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員,國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工,個(gè)體工商戶(hù),離退休人員)進(jìn)行入戶(hù)面訪、問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái),群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注,有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少?!稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月,社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何,通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),除16%的受訪者表示了解,有33%的人對(duì)此不了解,有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因,部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施,個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆](méi)有出臺(tái)配套政策,群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn),剛需購(gòu)房者仍然是主力,改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí),僅有6人選擇“近期急于出手”,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定,所占比例達(dá)到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí),大家都知曉“簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用,但存在著主次不明的現(xiàn)象:選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見(jiàn),群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對(duì)“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問(wèn)題,有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”,表明受訪者對(duì)《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮,希望在這方面進(jìn)一步完善查詢(xún)、調(diào)閱機(jī)制,確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過(guò)高的稅?!北砻鞴妼?duì)輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表,利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔(dān)憂,亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。
三、新政影響初現(xiàn),程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施,巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措,應(yīng)對(duì)新政實(shí)施帶來(lái)的影響。
一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。首先,走訪的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略、優(yōu)化促銷(xiāo)方案、積極宣傳政策等舉措對(duì)在售樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售策略整合,力促穩(wěn)價(jià)保量。其次,對(duì)已納入開(kāi)發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評(píng)估,擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā),放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對(duì)巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況,結(jié)合新政影響,減少購(gòu)地計(jì)劃,有的放矢地購(gòu)買(mǎi)土地,確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對(duì)二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面,部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率,力促降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障,提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、納稅報(bào)備等工作效率,切實(shí)提升服務(wù)水平,降低買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措,積極做好買(mǎi)賣(mài)雙方溝通說(shuō)明工作,認(rèn)真履行居間職責(zé),努力提升交易成功率。
(二)百姓買(mǎi)跌賣(mài)空持續(xù)觀望
一是購(gòu)房者觀望心態(tài)較重,等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降,房源供給大于需求的背景下,不少購(gòu)房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn),價(jià)格勢(shì)必會(huì)繼續(xù)下行,因此問(wèn)多買(mǎi)少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn),希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長(zhǎng),但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段,且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全,致使大幅降價(jià)趨勢(shì)未有顯現(xiàn),故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái),利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺(tái),博弈心態(tài)將凸顯
3月30日,五部門(mén)相繼出臺(tái)降低二套房購(gòu)買(mǎi)首付及調(diào)整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策,標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng),作為房屋銷(xiāo)售將迎來(lái)利好,尤其是二手房銷(xiāo)售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下,將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響,作為改善型需求的購(gòu)買(mǎi)者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見(jiàn)及建議
通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪,現(xiàn)將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下:
一是強(qiáng)化政策宣傳,正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀,特別是針對(duì)普通群眾,利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則,并給予支持配合,為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。
二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí),出臺(tái)配套政策。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策,如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等,進(jìn)一步明確責(zé)任,逐步完善配套政策,努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。
三是強(qiáng)化配套服務(wù),夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能,簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序,提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量,從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā),做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批,讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí),重點(diǎn)規(guī)范登記行為,提高登記質(zhì)量,嚴(yán)厲查處各類(lèi)違法違規(guī)行為,增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力,保護(hù)群眾合法權(quán)益。
四是強(qiáng)化監(jiān)管職能,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作,建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享,實(shí)現(xiàn)跨部門(mén)、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對(duì)接,消除“信息孤島”;另外,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和行為監(jiān)管,建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場(chǎng)監(jiān)管體系,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運(yùn)行。
房地產(chǎn)市場(chǎng)最新調(diào)研報(bào)告【篇3】
一、__概況
(一)區(qū)域基本情況
__縣位于__市東部,三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)__縣,南連湖北省利川市,西界__市萬(wàn)州區(qū),北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51",北緯30°35′6"―31°26′36"之間,南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò),境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里(距三峽大壩260公里),順江而上西至__市區(qū)337公里(距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里)。__縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),20__年末總?cè)丝?29萬(wàn)人,其中:農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人,占91.03%;非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。
(二)區(qū)域自然環(huán)境
__地處川東平行嶺谷區(qū),地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。__地表由南北向中間傾斜,最高點(diǎn)為海撥1809米,最低95米;全縣地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平壩更少,可概括為“七山一水二分田”。__屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū),季風(fēng)明顯,具有春早不穩(wěn)定,夏熱多伏旱,秋涼多綿綿雨,冬暖少日照,主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°C,最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時(shí),年平均降雨量1100.1毫米,無(wú)霜期300天以上,適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。
(三)區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件
“十一五”期間,地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%,20__年全縣GDP達(dá)到53.3億元,比20__年接近翻一番,人均GDP達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,相當(dāng)于“十五”的3倍,年均增長(zhǎng)24%,高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元,年均增長(zhǎng)12.99%,比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元,年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由20__年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20__年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元,年均增長(zhǎng)12.2%,比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)?nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。
(四)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,提升了城市品位,城市創(chuàng)新工作卓有成效,新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲__市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
__交通四通八達(dá),運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò),現(xiàn)有各類(lèi)港口、碼頭100多處,沿江各大航運(yùn)公司船舶均在__港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車(chē)?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)__境內(nèi),至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通,至湖北利川二級(jí)路,蘭杭高速公路__段即將通車(chē),__長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里,僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座,完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里,90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn),95.8%的村通公路。新建二級(jí)車(chē)站1個(gè),三級(jí)車(chē)站4個(gè),完成港口碼頭復(fù)建11處。
(五)城市定位
__新縣城定位為_(kāi)_縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心,三峽旅游服務(wù)基地之一,發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為:20__年發(fā)展到20萬(wàn)人,20__年30萬(wàn)人,用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu),形成以雙江為中心,人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài),圍繞新城,大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn),成為渝東城市群中的重要城市。__是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城,以__新縣城為中心,構(gòu)建極核發(fā)展模式,加強(qiáng)與__直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系,加快自身發(fā)展,以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè),充分挖掘全縣旅游資源,著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局,接待游客250萬(wàn)人次,張飛廟成功搬遷,20__年7月19日正式開(kāi)館,被評(píng)定為國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū),成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園,建成了__的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,提升了城市品位,城市創(chuàng)建工作卓有成效,新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲__市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
根據(jù)__縣城總體規(guī)劃,不可用于出讓的公益性質(zhì)用地(道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地)在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%;兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地(行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地)在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類(lèi)用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)强梢酝ㄟ^(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)緢?bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)
__新城為移民城,__新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”,已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng),消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性,因而研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查,居民普遍擁有住房,有的甚至有兩套或者三套以上的住房,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,可以通過(guò)在特色上下功夫,開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。
為此,我們進(jìn)行了“__縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng),總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
(二)可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀
沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園,能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右,20__年,縣府通過(guò)招商引資,湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標(biāo)。
1、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀
麗江景苑,該樓盤(pán)占地18706平方米(28畝),建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米,住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米,容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米,最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米,銷(xiāo)售狀況良好,該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
福苑樓盤(pán),該樓盤(pán)占地1867.6平方米(2.8畝),建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米,住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米,住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米,最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米,銷(xiāo)售狀況良好,該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的.參考與借鑒意義。
外灘廣場(chǎng),該樓盤(pán)占地100050平方米(50畝),工程分三期建成。20__-20__年,一期工程樓盤(pán)占地26680平方米(150畝),建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米,住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米,住宅部分起售價(jià)為900元/平方米,最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米;20__-20__年,二期工程樓盤(pán)占地26680平方米(50畝),建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米,住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米,住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米,最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米;20__年,三期工程樓盤(pán)占地26680平方米(50畝),建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米,住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米,住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米,最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好,其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國(guó)際,該樓盤(pán)占地27346平方米(38畝),建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米,住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米,容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米,最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。
2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析
針對(duì)本案濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。目前,在__縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。
濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣(mài)點(diǎn),戶(hù)型為90-110平方米(小戶(hù)型,小面積),120-145平方米(中戶(hù)型,中面積),180-250平方米(大戶(hù)型,大面積),小戶(hù)型、小面積占60%,中戶(hù)型、中面積占25%,大戶(hù)型,大面積占15%。購(gòu)房以外地人和本地人為主,其戶(hù)型方正實(shí)用,樓價(jià)偏高,各方面配套齊全,07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀;
外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎超前,戶(hù)型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項(xiàng)目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌?,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年__的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米,最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米,銷(xiāo)售狀況良好。
麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣(mài)點(diǎn),戶(hù)型為80-95平方米(小戶(hù)型,小面積),100-125平方米(中戶(hù)型,中面積),130-180平方米(大戶(hù)型,大面積),小戶(hù)型、小面積占55%,中戶(hù)型、中面積占35%,大戶(hù)型,大面積占10%。購(gòu)房以本地人為主,其戶(hù)型方正實(shí)用,樓價(jià)偏高,各方面配套齊全,07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀;
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣(mài)點(diǎn),戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購(gòu)房以本地人為主,其戶(hù)型方正實(shí)用,樓價(jià)偏高,各方面配套齊全,07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀;
由于走品牌個(gè)性化,特設(shè)7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級(jí)材料,名廠潔具及廚具,新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房,造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮,作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購(gòu)買(mǎi)為本地人,外地商人,銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
三、土地市場(chǎng)分析
根據(jù)__縣國(guó)土局提供的20__―20__年土地出讓交易結(jié)果,與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1__土地出讓交易情況年度
價(jià)格
20__
20__
20__
20__
20__
20__
20__
20__
最高價(jià)(萬(wàn)元/畝)
70.47
15.18
70.72
63.91
22.72
44.13
75.50
最低價(jià)(萬(wàn)元/畝)
2.00
1.64
4.40
6.98
5.68
4.40
35.50
平均價(jià)(萬(wàn)元/畝)
4.50
5.44
23.22
28.94
14.20
24.27
55.50
可以看到,土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)__縣土地市場(chǎng)將在20__年穩(wěn)定下來(lái),20__年呈上升勢(shì)頭。根據(jù)__縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況,土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),雖然20__年略有下降,20__年恢復(fù)到正常水平,20__年開(kāi)始有大幅增幅。
表2__縣20__―20__年土地出讓情況
年度
價(jià)格
20__
20__
20__
20__
20__
20__
20__
20__
最高價(jià)
7.47
15.18
70.72
63.91
22.72
44.13
75.50
最低價(jià)
2.00
1.64
4.40
6.98
5.68
4.40
35.50
平均價(jià)
4.50
5.44
23.22
28.94
14.20
24.27
55.50
四、土地儲(chǔ)備的幾點(diǎn)建議
(一)應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作
__在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定(即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈)1520畝作為梅峰水利工程的儲(chǔ)備用地,區(qū)位優(yōu)勢(shì)好,增值大,變現(xiàn)快,應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。
(二)由于土地出讓價(jià)格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響,具有極大的不確定性。由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃,具體規(guī)劃指標(biāo)未定,導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定,對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。
特此報(bào)告
房地產(chǎn)市場(chǎng)最新調(diào)研報(bào)告【篇4】
一、調(diào)研前言
長(zhǎng)沙是湖南省會(huì),位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經(jīng)濟(jì),文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開(kāi)福,雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里,人口613萬(wàn),其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬(wàn)。 本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對(duì)__年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶(hù)住民進(jìn)行的調(diào)查,通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,抽取幾個(gè)單元式配套住宅,進(jìn)行上門(mén)訪問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研,我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示:有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。
(一)調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) __年初至__年末 長(zhǎng)沙市區(qū)
(二)調(diào)研對(duì)象及范圍 長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶(hù)住民
(三)調(diào)研目的 了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門(mén)訪問(wèn)調(diào)查法
(五)調(diào)研結(jié)論
通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷(xiāo)售面積,土地購(gòu)置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。其中:租公房23戶(hù)占5.75%,租私房14戶(hù),占3.50%,自由私房360戶(hù),占90.0%,其他3戶(hù),占0.75%。其中一居室19戶(hù),二居室173戶(hù),三居室147戶(hù),四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%,有兩套占1.38%還有3套占0.82%,擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷(xiāo)售面積,土地購(gòu)置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測(cè)
(一)長(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開(kāi)始到__年,長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬(wàn)人增加到__年的218.75萬(wàn)人,人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到__年的21.64,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時(shí)高時(shí)低,無(wú)法預(yù)測(cè)。
(二)收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米,10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米,60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米,10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米,10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米,總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
(三)住房類(lèi)型和現(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房,3.50%租賃私房,90.0%自有私房,0.75%市其他類(lèi)型。其中,2.0%是單棟配套樓房,89.25%是單元式配套住宅,5.5%是普通樓房,3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室,46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,1.38%有三套住房,0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的,46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到__年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米,竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米,房屋售出面積,從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 __年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米,其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米,空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。
四、結(jié)論及建議
通過(guò)此次調(diào)研,可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到__年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的,46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。 長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)最新調(diào)研報(bào)告【篇5】
為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù),同時(shí)為下一步的項(xiàng)目前期策劃工作準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料,投資公司項(xiàng)目投資部牟志剛、袁鷹于20__年9月17—22日對(duì)綿陽(yáng)市區(qū)目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調(diào)查。通過(guò)考察現(xiàn)場(chǎng)、拜訪相關(guān)職能部門(mén),獲得了大量的原始材料,并形成了初步的調(diào)查報(bào)告,供領(lǐng)導(dǎo)參閱。
第一部分目標(biāo)地塊環(huán)境分析
第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財(cái)貿(mào)校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界:
地塊位于綿陽(yáng)市涪城區(qū)濱河南路136號(hào)。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江;東臨建設(shè)中的青年廣場(chǎng),廣場(chǎng)面積約150畝,河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合;距地塊東北面1.2公里,有芙蓉溪與涪江匯合,涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面;南臨一條規(guī)劃中的道路,其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站;西臨一條寬12米的市政道路(原財(cái)貿(mào)校區(qū)道路),此路西邊為財(cái)貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
(詳見(jiàn)附圖一)
二、面積指標(biāo):
該地塊面積為47.647畝,其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(zhǎng)130米,南邊邊長(zhǎng)130米,西邊邊195米,北邊邊長(zhǎng)220米。
三、地塊形狀:
地塊外型類(lèi)似于一個(gè)不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著物:
整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米,即低于±0.00有3米,但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí),地塊上沒(méi)有形成河水倒灌,且只有部分地面積水;地面土質(zhì)較結(jié)實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(zhǎng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓;西南角處有一座高8層的綜合樓,此樓正在拆遷;地塊正中有一籃球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng);其余地面均長(zhǎng)著一些雜草。
五、 現(xiàn)有街道狀況
目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒(méi)有成型的商業(yè)街道,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)看,此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊,以及原財(cái)貿(mào)校內(nèi)道路。
六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況
成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo),通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃,獲得了該地塊的土地使用權(quán)(見(jiàn)綿國(guó)土函[20__]136號(hào))。中標(biāo)總地價(jià)為¥2900萬(wàn)元,63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%(即¥870萬(wàn)元),按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%(即¥1160萬(wàn)元),所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力,急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來(lái)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察,此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽(yáng)市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級(jí)土地,市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)為80萬(wàn)/畝。
第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析
一、 自然環(huán)境
(一)、自然景觀:
目標(biāo)地塊位于三江匯合處,三面環(huán)水,涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良;東西面富樂(lè)山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀;在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的'樹(shù)木將會(huì)形成一片漂亮的綠化景觀,(廣場(chǎng)計(jì)劃今年11月份竣工)。
(二)、環(huán)境污染狀況
由于綿陽(yáng)市定位為全國(guó)唯一的一座“科技城“,市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷,城市污水處理較好,地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀,
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀
1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)建成后將為目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣(mài)點(diǎn)。
2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔,為清代以前建筑;西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗,正北方的富樂(lè)山塔,在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透,這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會(huì)環(huán)境
(一)、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區(qū)是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心,企事業(yè)單位眾多,均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財(cái)政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫(yī)院等單位。
各機(jī)關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè),生活設(shè)施配套齊備,具備了居家的方便性、舒適性。
(二)、社會(huì)治安環(huán)境
綿陽(yáng)市整體社會(huì)治安情況較好,目標(biāo)地塊位于城市中心,又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。地塊所處位置相對(duì)僻靜,緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現(xiàn)象,同時(shí)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)修建中,人員較雜,加之河邊的綠樹(shù)成蔭,燈光較暗,存在一定的治安隱患,所以天一黑,河邊道路人員較少,只是一些兜風(fēng)車(chē)輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。
(三)、商務(wù)狀況
由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級(jí)城市,商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá),加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域?yàn)樵撌械纳虅?wù)中心,其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里,區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達(dá)80%以上,是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一,為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。
第三節(jié) 社區(qū)生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路,目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊,隨著青年廣場(chǎng)的竣工,此路也將連通。
目前當(dāng)?shù)厝司?chē)輛數(shù)較多,街上過(guò)往的代步車(chē)主要是公交車(chē)、出租車(chē)、三輪車(chē)和自行車(chē),公用轎車(chē)數(shù)量較多,副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的車(chē)子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說(shuō)該市的城市暢通工程居全國(guó)第二,(成都市居全國(guó)第七)。
經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車(chē)線路有5條,其中5路公交車(chē)的起點(diǎn)站在距目標(biāo)地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設(shè)施
由于目標(biāo)地塊地處原財(cái)貿(mào)校的位置上,故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善,相對(duì)而言,寬帶網(wǎng)建設(shè)相對(duì)滯后,周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號(hào)方式上網(wǎng)。
目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全,地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用,沒(méi)有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據(jù)我們實(shí)地考察,污水提升泵站滿負(fù)荷工作時(shí)嘈聲不大,不會(huì)對(duì)將來(lái)的小區(qū)造成影響。
3、 市政單位
目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門(mén)。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué),150米處有綿陽(yáng)一中,該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一,地塊南側(cè)安昌河對(duì)岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)——“南山中學(xué)”;在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局,綿陽(yáng)晚報(bào)、日?qǐng)?bào)社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書(shū)店。
5、 體育設(shè)施
緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂(lè)的“青年廣場(chǎng)”;地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設(shè)施最齊全,檔次最高的“南河體育運(yùn)動(dòng)中心”,今年的“全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)”及即將舉行的“全國(guó)少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)
由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近,其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多,附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。
二、生活配套設(shè)施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)
目標(biāo)地塊距離較政府職能部門(mén)較近,但政府職能部門(mén)距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右,所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃,不過(guò)范圍內(nèi)的日常生活品購(gòu)買(mǎi)還是較方便,在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”,“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門(mén)診部及其個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成,從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短(500米以?xún)?nèi))。
2、 休閑娛樂(lè)設(shè)施
當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上,一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心,茶坊等。經(jīng)過(guò)目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室,但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái),這個(gè)區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施不是很集中。
3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施
在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院,綿陽(yáng)市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右,該醫(yī)院是綿陽(yáng)市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn),市民最信得過(guò)的醫(yī)院。
4、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)
在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場(chǎng),為較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。
5、 住宿、餐飲設(shè)施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是,上述設(shè)施從文字上感覺(jué)與目標(biāo)地塊有一定的距離,但實(shí)際生活中,它們卻處在人們?nèi)粘I钪心軌蚪邮艿幕顒?dòng)范圍之內(nèi)。
第四節(jié)目標(biāo)地塊分析
一、 目標(biāo)地塊價(jià)值分析
綜前所述,財(cái)貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開(kāi)發(fā)最好地地塊,其優(yōu)勢(shì)可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善,根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善,住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。
二、成本分析
在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下,建地下車(chē)庫(kù),將會(huì)導(dǎo)致建安成本大大增加,同時(shí)目標(biāo)地塊周邊的商氣不足,商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大,相對(duì)能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后,項(xiàng)目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預(yù)算的那樣高,多層建安約500元/M2。
因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多,整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高,據(jù)國(guó)土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價(jià)(凈地)大約為:
備注:
根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)房的習(xí)慣,該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
房地產(chǎn)市場(chǎng)最新調(diào)研報(bào)告【篇6】
新穎的營(yíng)銷(xiāo)理念
1、碧桂園“微信營(yíng)銷(xiāo)”:開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺(tái),客戶(hù)通過(guò)手機(jī)或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺(tái),實(shí)現(xiàn)了“遠(yuǎn)在千里之外,而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營(yíng)銷(xiāo)吃“螃蟹”的第一人。20__年11月13日,在項(xiàng)目發(fā)布微全景當(dāng)天,平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽,上線第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn),而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具:利用手機(jī)號(hào),加客戶(hù)的微信,發(fā)看房鏈接到客戶(hù)手機(jī)上,引導(dǎo)客戶(hù)看環(huán)境,再看戶(hù)型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷(xiāo)售中心”:由于樓盤(pán)較大,銷(xiāo)售人員較多,據(jù)了解花果園最多時(shí)銷(xiāo)售人員為5000人,目前1500個(gè)銷(xiāo)售人員,一個(gè)銷(xiāo)售中心不能滿足需求,因此增設(shè)臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn),目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市,據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右,把一部分銷(xiāo)售人員派出銷(xiāo)售中心,分散到各臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn),一方面最大化調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性,另一方面起到宣傳作用,降低宣傳成本。
3、完善的銷(xiāo)售體制和先進(jìn)的銷(xiāo)售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷(xiāo)售中心,進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,緊然有序的銷(xiāo)售場(chǎng)景,銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)的講解和熱情的接待,孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng),無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶(hù)感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面,從客戶(hù)接待,到客戶(hù)定房,再到客戶(hù)交款,再到客戶(hù)辦理手續(xù),整個(gè)過(guò)程設(shè)立專(zhuān)人專(zhuān)辦,緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶(hù)投訴部門(mén),這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷(xiāo)售工具,花果園超大熒幕宣傳片,讓客戶(hù)身臨其境,享受其項(xiàng)目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷(xiāo)售工具,比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào),單體戶(hù)型模型采用超大平板顯示器顯示,客戶(hù)可以看到平面圖,3D立體圖像等,確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。
本次貴陽(yáng)之行,給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受,并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷(xiāo)理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的'不足,無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,銷(xiāo)售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目,我個(gè)人提出以下建議:目前項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難,而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,尤其是商業(yè)部分,面積過(guò)大,總價(jià)較高,短時(shí)間銷(xiāo)售完畢,比較困難,商業(yè)部分占銷(xiāo)售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車(chē)位來(lái)緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,客源較少,又如何度過(guò)銷(xiāo)售低迷時(shí)期?建議:1、推出特價(jià)房源,針對(duì)94.03㎡住宅,低價(jià)出售一部分,不分樓層,每套25萬(wàn)元。2、針對(duì)頂層躍層住宅,采用捆綁式銷(xiāo)售,買(mǎi)房子送車(chē)位。3、車(chē)位目前報(bào)名情況不理想,報(bào)名10組客戶(hù),為促進(jìn)全部成交,建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè),優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷(xiāo)售。剩余車(chē)位待住宅和商鋪全部銷(xiāo)售完畢后在銷(xiāo)售,銷(xiāo)售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。4、提高銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量,嚴(yán)格要求銷(xiāo)售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解,龍翔路擴(kuò)建工程,政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷,預(yù)計(jì)20__年7月通車(chē),據(jù)此,將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)市場(chǎng)最新調(diào)研報(bào)告【篇7】
一、調(diào)研前言
長(zhǎng)沙是湖南省會(huì),位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經(jīng)濟(jì),文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開(kāi)福,雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里,人口613萬(wàn),其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬(wàn)。 本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對(duì)__年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶(hù)住民進(jìn)行的調(diào)查,通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,抽取幾個(gè)單元式配套住宅,進(jìn)行上門(mén)訪問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研,我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示:有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。
(一)調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) __年初至__年末 長(zhǎng)沙市區(qū)
(二)調(diào)研對(duì)象及范圍 長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶(hù)住民
(三)調(diào)研目的 了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門(mén)訪問(wèn)調(diào)查法
(五)調(diào)研結(jié)論
通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷(xiāo)售面積,土地購(gòu)置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了:10%的'最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。其中:租公房23戶(hù)占5.75%,租私房14戶(hù),占3.50%,自由私房360戶(hù),占90.0%,其他3戶(hù),占0.75%。其中一居室19戶(hù),二居室173戶(hù),三居室147戶(hù),四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%,有兩套占1.38%還有3套占0.82%,擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷(xiāo)售面積,土地購(gòu)置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測(cè)
(一)長(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開(kāi)始到__年,長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬(wàn)人增加到__年的218.75萬(wàn)人,人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到__年的21.64,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時(shí)高時(shí)低,無(wú)法預(yù)測(cè)。
(二)收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米,10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米,60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米,10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米,10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米,總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
(三)住房類(lèi)型和現(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房,3.50%租賃私房,90.0%自有私房,0.75%市其他類(lèi)型。其中,2.0%是單棟配套樓房,89.25%是單元式配套住宅,5.5%是普通樓房,3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室,46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,1.38%有三套住房,0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的,46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到__年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米,竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米,房屋售出面積,從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 __年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米,其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米,空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。
四、結(jié)論及建議
通過(guò)此次調(diào)研,可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到__年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的,46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。 長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。