廣東農(nóng)村田地政策補(bǔ)貼條件
年農(nóng)村土地征收制度改革試點(diǎn)將擴(kuò)圍
一是土地征收制度，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以及宅基地制度改革等“三塊地”的試點(diǎn)試驗今年仍將繼續(xù)。
唐仁健說，從去年開始，中央安排了全國33個縣進(jìn)行“三塊地”改革試點(diǎn)，今年還要試點(diǎn)一年。到今年年底，將對試點(diǎn)進(jìn)行評估、總結(jié)和驗收，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修法。但是，這三項改革目前推行的范圍還不夠?qū)?，征地制度改革目前只?個縣在試點(diǎn)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革也各僅有15個試點(diǎn)縣，因此，今年的中央一號文件要求“統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、推進(jìn)”，也就是說，要把征地制度和經(jīng)營性建設(shè)用地入市這兩項改革推廣到33個縣，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
二是明確了對農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)等三項權(quán)利的維護(hù)。
唐仁健說，對于農(nóng)民進(jìn)城后，可以依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述三項權(quán)利，但是該如何實現(xiàn)，尤其是“有償”的資金從哪里來，讓基層感覺非常困惑。因此，這次中央一號文件明確可以“多渠道籌集資金”，按規(guī)定的用途用于集體對進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿退出承包地和宅基地進(jìn)行補(bǔ)償。這也是根據(jù)地方的實踐、基層的要求作出的與時俱進(jìn)的規(guī)定。
三是為了探索賦予農(nóng)戶更加完整的宅基地用益物權(quán)，適度盤活利用空閑的農(nóng)房及宅基地
今年中央一號文件要求，要認(rèn)真總結(jié)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗，在充分保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，防止外部資本侵占控制的前提下，落實宅基地集體所有權(quán)，維護(hù)農(nóng)戶依法取得的宅基地占有和使用權(quán)，探索農(nóng)村集體組織以出租合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。
“這個規(guī)定非常重要，在宅基地的盤活利用上，有了一些新的考慮和推進(jìn)措施。”唐仁健說，同時還提出了在控制農(nóng)村建設(shè)用地總量，在不占用永久基本農(nóng)田的前提下，針對新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展，盤活農(nóng)村存量的建設(shè)用地。值得一提的是，為了確保政策執(zhí)行“不走偏、不出亂子”，文件也設(shè)定了一些前提和要求，例如要防止外部資本的控制等。
“農(nóng)村土地制度在農(nóng)村是一項具有基石意義的制度。對這項制度的改革，中央歷來是持審慎態(tài)度和穩(wěn)健導(dǎo)向。一直提的原則性要求是‘穩(wěn)定和完善’，穩(wěn)定在先，完善在后。因為這項制度對農(nóng)民來講，是命根子，是他們的基本保障，到現(xiàn)在為止這個屬性仍然沒有改變。”唐仁健說，在農(nóng)村土地制度的問題上，有些方面總認(rèn)為現(xiàn)在推動不夠、創(chuàng)新不夠。但是唐仁健認(rèn)為，不能為推動而推動，為創(chuàng)新而創(chuàng)新，“有些沒看準(zhǔn)的力求不動、暫時不動，因為可能改了、推了，如果不準(zhǔn)不妥的話，有可能是犯歷史性、顛覆性的錯誤。”
農(nóng)村土地改革新政策解讀
【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。
【政策解讀】
國家為了公共利益的需要，可以對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償，可是現(xiàn)實中某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)項目建設(shè)等。而在對農(nóng)民補(bǔ)償方面，國家規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和土地安置補(bǔ)助費(fèi)加起來，不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補(bǔ)償，按一畝平均毛收入1000元來算，每畝30倍才3萬元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!
【土改政策】建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。
【政策解讀】
近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的
有一些城市在擴(kuò)張過程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建立入市制度，并與國有土地“同權(quán)同價”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的保值和增值!
【土改政策】改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。
【政策解讀】
試點(diǎn)宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅，超過標(biāo)準(zhǔn)、面積過大的宅基地也要征稅!對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實一戶一宅。而對于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經(jīng)出臺政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。
-年廣東省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新政策及管理辦法國家土地流轉(zhuǎn)政策
2004年，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，其中關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”
同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股，廣東、海南出租農(nóng)地，北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。
中央一號文件關(guān)于土地流轉(zhuǎn)做出如下規(guī)定：
1、多元發(fā)展：堅持依法自愿有償原則，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，鼓勵和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。
2、三權(quán)分離：結(jié)合農(nóng)田基本建設(shè)，鼓勵農(nóng)民采取互利互換方式，解決承包地塊細(xì)碎化問題。土地流轉(zhuǎn)不得搞強(qiáng)迫命令，確保不損害農(nóng)民權(quán)益、不改變土地用途、不破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。
3、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，逐步健全縣鄉(xiāng)村三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化信息溝通、政策咨詢、合同簽訂、價格評估等流轉(zhuǎn)服務(wù)。
4、法制建設(shè)：加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系建設(shè)。深化國有農(nóng)墾管理體制改革，擴(kuò)大國有農(nóng)場辦社會職能改革試點(diǎn)。穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)原則
1、在土地流轉(zhuǎn)過程中，所有權(quán)不能變，承包權(quán)不能變，土地的使用方向不能變。
2、根據(jù)土地的級差，在尊重群眾意愿的基礎(chǔ)上，合理確定土地流轉(zhuǎn)承包價格，全額歸農(nóng)戶所有。
3、具體操作上規(guī)范有序，注重程序的合法性。對土地流轉(zhuǎn)面積涉及多數(shù)農(nóng)戶的，通過召開村民代表會議討論決定，以充分尊重農(nóng)民的自主權(quán);流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù);涉及承包土地田塊變動的，及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)。
-年廣東省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法(征收標(biāo)準(zhǔn)和流程)
廣東省以“政府令”的形式發(fā)布的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(下稱《辦法》)規(guī)定，集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價、同權(quán)”的原則納入土地交易市場。 困擾廣東及國內(nèi)多年的土地緊缺難題可望得到破解。據(jù)了解，對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，國家目前沒有專門的，而此份《辦法》是國內(nèi)第一份對農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市具有法律效應(yīng)的實操性文件，被解讀為中國土地政策的新一場“革命”。 破解土地供需矛盾 10月1日之后，受盡“缺土少地”之苦的廣東省將獲得充足的土地“支援”，源源不斷的農(nóng)村集體土地交易將打破這種“缺地困局”。 據(jù)了解，廣東新出臺的這一《辦法》對集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍、用途限制、流轉(zhuǎn)的程序和流轉(zhuǎn)后的收益及法律責(zé)任等問題都作了具體明確的規(guī)定。農(nóng)民不再受“占地”之苦，政府也走出缺地之困?！掇k法》使農(nóng)村集體土地直接入市擁有了合法地位，對農(nóng)地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等行為都給予了頗具可操作性的具體規(guī)定。城鄉(xiāng)統(tǒng)一、以用途管制為中心的土地管理制度首先由廣東破題。 “我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)地區(qū)由于土地供需矛盾日益加劇，在5年內(nèi)幾乎無地可征。例如蘇州、無錫等地就面臨這種情況，給引資帶來了極大的困難。”國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部部長謝揚(yáng)這樣對記者說。這一矛盾在珠三角地區(qū)同樣突出，而農(nóng)村集體建設(shè)用地上市能解決一部分土地緊缺問題。 廣東省人民政府發(fā)展研究中心副主任、專家王利文對記者介紹，在地方招商引資的過程中，這些集體用地由于產(chǎn)權(quán)不清晰，也拿不到產(chǎn)權(quán)證，土地的“身份不明”使得一些想來的外商止步門前，也成了困擾當(dāng)?shù)卣囊淮箅y題。 有關(guān)資料顯示，珠江三角洲地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地占全部建設(shè)用地總量的50%以上，這些用地的流轉(zhuǎn)是補(bǔ)充城市用地的一條重要路徑。 “是政府規(guī)定，不是人大條例” 《辦法》在給廣東帶來諸多“利好”之后，更多的“利空”因素也顯現(xiàn)出來。廣東省的這份地方性規(guī)章與國家大法相沖突，這給《辦法》的實行置下障礙。 記者了解到，《辦法》與《土地管理法》有根本上的沖突?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”法規(guī)里也明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地必須征為國有后才能出讓。 而2004年由國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》對原有土地政策雖有松動，但也缺乏可操作性。《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，“在符合的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。但這份文件并沒有具體的操作辦法，而基層的多年試點(diǎn)，也不見“農(nóng)地入市”的全國性改革措施和法規(guī)出臺。 “由于原有的法規(guī)對農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的不可操作性，土地出租、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)行為仍然是隱性地進(jìn)行。”廣州番禺區(qū)政府綜合調(diào)研科科長傅銘深說，雖然之前在流轉(zhuǎn)管理辦法上有條例參考，但都難以操作。《辦法》即將生效，廣東省內(nèi)的各地區(qū)都寄予了厚望，但業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)憂，
《辦法》其實與《土地管理法》有沖突的地方，這些沖突今后將如何解決。 廣東省法制辦法規(guī)處趙副處長表示，《辦法》與《土地管理法》是有些不大一致，但現(xiàn)在農(nóng)村土地在放開，實際上各地的農(nóng)村土地也在流轉(zhuǎn)。現(xiàn)在政府在進(jìn)行規(guī)范，至今還沒遇到操作沖突。但對于這份《辦法》的法律效用，趙副處長也表示，現(xiàn)在只是政府的規(guī)章制度，不是人大的條例。 土地供需矛盾的突破口? 有關(guān)專家告訴記者，一份名為《非農(nóng)建設(shè)用地管理條例》的建議稿今年已經(jīng)納入全國人大立法程序，具體內(nèi)容是規(guī)范農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問題。但今年內(nèi)出臺的可能性非常小。 中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云表示，現(xiàn)在解決“非農(nóng)建設(shè)用地”問題迫切需要建立政策規(guī)范，對非農(nóng)建設(shè)用地建立統(tǒng)一的規(guī)劃、建設(shè)和管理機(jī)制。只有在法律法規(guī)方面予以完善，非農(nóng)建設(shè)用地才會成為解決土地供需矛盾的一個突破口。 記者了解到，各地都在進(jìn)行土地規(guī)劃的修編工作，而土地供求矛盾已經(jīng)越來越成為發(fā)達(dá)地區(qū)的“心頭之痛”，而本輪土地利用規(guī)劃綱要修編也將面臨著保護(hù)農(nóng)地和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展之間的矛盾。 “所以廣東省對非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的破題，對于這次修編工作是具有重要意義的。”有專家對記者表示，非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)的做法，將有利于盤活農(nóng)村原有的建設(shè)用地。 雖然廣東的做法走在了前面，但鄒曉云也告訴記者，對于國有土地使用權(quán)，國務(wù)院有明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法，而對非農(nóng)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒有一部相關(guān)的法規(guī)。
廣東農(nóng)村田地政策相關(guān)