北京契稅新政策規(guī)定

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年北京契稅新政策

繼年2月初下調(diào)首付比例后,房地產(chǎn)市場(chǎng)再度迎來新的刺激措施。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知,自年2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部昨日聯(lián)合發(fā)布通知,自年2月22日起,調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。通知中還稱,北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施上述個(gè)人購(gòu)買家庭第2套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅仍按照之前政策執(zhí)行。

根據(jù)通知,對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭少有住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第2套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。新政還特別提出:二套房契稅優(yōu)惠以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠,暫不適用于北上廣深四地。

新政不再區(qū)分普通和非普通住宅

新政不再以144平方米為界區(qū)分普通和非普通住宅,而是統(tǒng)一規(guī)定:購(gòu)買90平方米以上首套房的按網(wǎng)簽價(jià)的1.5%征收契稅。而在過去,一旦交易房屋面積大于144平方米,就要按3%征收契稅。

以北京為例,原來執(zhí)行的契稅政策是,居民購(gòu)買少有住房且為普通住宅的,90平方米以下的契稅為1%,90-144平方米為1.5%,144平方米以上的為3%,而此前二套房不論面積多少都是3%。現(xiàn)在,首套房的契稅新政策是直接用面積標(biāo)準(zhǔn)劃分,90平方米以下的,一律1%,90平方米以上的,一律1.5%

兩年以上住房出售全部免征營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)通知,營(yíng)業(yè)稅方面,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅原來的政策是,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。去年3月,普通住房營(yíng)業(yè)稅免征門檻被從5年下調(diào)為兩年。

北上廣深無緣部分優(yōu)惠政策

不過,新政特別提出:二套房契稅優(yōu)惠以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠,暫不適用于北上廣深四地。這意味著北京若要享受此輪新政,必須符合頭次置業(yè)并且房屋面積大于144平方米的條件。

2月2日,央行發(fā)文稱,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭頭次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上較低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。目前,僅有四個(gè)一線城市,即北上廣深及旅游城市三亞仍執(zhí)行限購(gòu)措施。

中原地產(chǎn)領(lǐng)頭分析師張大偉認(rèn)為,政策繼續(xù)繞開了一線城市,整體看,一線城市庫(kù)存問題并不嚴(yán)重,預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市,但這些政策對(duì)一線城市的心理影響依然比較大。

一些業(yè)內(nèi)專家也表示,在樓市分化的背景下,這四個(gè)一線城市當(dāng)前面臨的首要問題是價(jià)格上漲壓力較大,此次調(diào)整也體現(xiàn)了差異化的樓市調(diào)控思路。

降低購(gòu)房契稅有利于大戶型銷售

“這次調(diào)整是房地產(chǎn)‘去庫(kù)存’和穩(wěn)定市場(chǎng)眾多舉措的重要組成部分,可以帶動(dòng)剛性需求、刺激改善性需求,還可以促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究核心主任倪鵬飛表示,與之前出臺(tái)的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同,此輪調(diào)整可謂“多策并舉”,體現(xiàn)了持續(xù)性,將從整體上提振需求,對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和“去庫(kù)存”有積極影響。

從整體來看,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存并不嚴(yán)重,但存在結(jié)構(gòu)性的問題,一些高端住宅和商業(yè)物業(yè)的庫(kù)存壓力較大。對(duì)于本次契稅優(yōu)惠調(diào)整,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,降低購(gòu)房契稅有利于提高大戶型的銷售。

以在北京東五環(huán)附近頭次購(gòu)買一套150平方米的大戶型為例,以每平方米4萬元來計(jì)算,該房的總價(jià)為600萬元,若在2月22日之前購(gòu)買,此時(shí)該家庭應(yīng)繳納的契稅為3%,總計(jì)18萬元,而在本次契稅優(yōu)惠之后,應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為1.5%,實(shí)際繳納為9萬元,總共減少契稅為9萬元。

對(duì)改善型或二套購(gòu)房的群體賦予減稅政策

同時(shí),本次新政的較大亮點(diǎn)是對(duì)改善型或二套購(gòu)房的群體賦予減稅政策。對(duì)于面積超過90平方米的住房,從過去3%的契稅調(diào)整到了2%,這也使得購(gòu)置大戶型的改善型用戶獲得利好。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次契稅調(diào)整,可以看出政策的兩個(gè)導(dǎo)向,一是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)置大戶型住房;二是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極換房,這同時(shí)將有助于消化非一線城市的庫(kù)存,有利于盤活非一線城市市場(chǎng)流通與銷售環(huán)節(jié)。

契稅分類

一、是按成交價(jià)格計(jì)算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定,形成合同,稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù),直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式,主要適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣。

二、是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。土地、房屋價(jià)格,絕不是一成不變的,比如,北京成為2008年奧運(yùn)會(huì)主辦城市后,奧運(yùn)村地價(jià)立即飆升。該地段土地使用權(quán)贈(zèng)送、房屋贈(zèng)送時(shí),定價(jià)依據(jù)只能是市場(chǎng)價(jià)格,而不是土地或房屋原值。

三、是依據(jù)土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著二手房市場(chǎng)興起,房屋交換走入百姓生活。倘若A房?jī)r(jià)格30萬元,B房?jī)r(jià)格40萬元,A、B兩房交換,契稅的計(jì)算,自然是兩房差額,即10萬元,同理,土地使用權(quán)交換,也要依據(jù)差額。等額交換時(shí),差額為零,意味著,交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價(jià)。這種情形不常遇到。假設(shè)2000年,國(guó)家以劃撥方式,把甲單位土地使用權(quán)給了乙單位,3年后,經(jīng)許可,乙單位把該土地轉(zhuǎn)讓,那么,乙就要補(bǔ)交契稅,納稅依據(jù)就是土地收益,即乙單位出讓土地使用的所得。

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