華商親歷韓國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)暴什么感覺(jué)

| 和杰

十幾個(gè)月的時(shí)間,韓國(guó)央行加息300個(gè)基點(diǎn),被市場(chǎng)認(rèn)為是該國(guó)房?jī)r(jià)下跌的重要因素。利率的上升產(chǎn)生了連鎖反應(yīng),讓特殊的傳貰(發(fā)音:shì)房制度的金融風(fēng)險(xiǎn)被放大,房東的拋售行為加速了房?jī)r(jià)走低。一位受訪(fǎng)華商的女兒就遭遇了傳貰房無(wú)法退還押金的情況,他說(shuō),“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛,成為了韓國(guó)社會(huì)的一個(gè)大問(wèn)題?!?/p>

暴漲之后現(xiàn)暴跌

“韓國(guó)人和中國(guó)人一樣,受傳統(tǒng)思想影響比較大,都喜歡買(mǎi)房子。”1959年出生在韓國(guó)、目前是韓國(guó)中華總商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的宋國(guó)平對(duì)中新經(jīng)緯介紹,中韓之間有很多地方是相通的,房地產(chǎn)市場(chǎng)也有相似之處。

宋國(guó)平觀察,目前的價(jià)格大幅下跌,與前幾年房?jī)r(jià)過(guò)度攀升有關(guān)。疫情期間,韓國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響,出臺(tái)了一些刺激政策,這導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),在2019年至2022年,首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅至少在2到3倍,核心區(qū)域的漲幅甚至更高。

疫情期間,韓國(guó)央行——韓國(guó)銀行多次大幅下調(diào)基準(zhǔn)利率,并在2020年5月將基準(zhǔn)利率降至0.5%,創(chuàng)下歷史新低。這一低基準(zhǔn)利率維持了15個(gè)月。韓國(guó)中華總商會(huì)常任副會(huì)長(zhǎng)王琇德對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō):“當(dāng)時(shí)不到1%的利率,相當(dāng)于政府給民眾發(fā)錢(qián),而在各行業(yè)都比較蕭條的時(shí)候,大家除了買(mǎi)股票,就是去買(mǎi)房,導(dǎo)致大批民眾涌入到住房市場(chǎng)?!彼Q(chēng),當(dāng)時(shí)韓國(guó)全國(guó)的房子都在漲價(jià),平均漲幅在1倍以上,首爾地區(qū)的漲幅在2倍以上。

韓國(guó)KB國(guó)民銀行發(fā)布的樓市統(tǒng)計(jì)資料顯示,2020年9月,首爾公寓的平均交易價(jià)格突破10億韓元(10.0312億韓元),到2021年4月突破11億韓元(11.1223億韓元),2021年10月的平均交易價(jià)格為12.1639億韓元(約合661萬(wàn)元人民幣)。也就是說(shuō),首爾公寓的平均交易價(jià)格在13個(gè)月時(shí)間上漲超2億韓元,漲幅達(dá)21%。

隨著首爾房?jī)r(jià)暴漲,民眾的購(gòu)房需求逐漸轉(zhuǎn)移到首都圈地區(qū)。韓國(guó)KB國(guó)民銀行數(shù)據(jù)顯示,2021年10月時(shí),京畿道公寓的平均交易價(jià)格為5.911億韓元,仁川市也漲至4.2471億韓元。

房?jī)r(jià)的持續(xù)走高,讓超低的基準(zhǔn)利率難以維持。早在2021年1月,時(shí)任韓國(guó)央行行長(zhǎng)的李柱烈表示,近期大量資金涌入資產(chǎn)市場(chǎng)、家庭負(fù)債規(guī)模也大幅增加,2021年有必要適時(shí)有序地將寬松政策轉(zhuǎn)為正常。2021年8月“靴子”落地,韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率從0.5%上調(diào)至0.75%。此后,韓國(guó)央行加息步伐迅速,至2023年1月將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%,累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn),并維持至今。

王琇德稱(chēng),“以前的貸款利息可以忽略不計(jì),現(xiàn)在房貸利率漲到了7%、8%甚至更高,很多購(gòu)房人連銀行利息都還不上,房?jī)r(jià)就迅速下調(diào)?!?/p>

韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示,該國(guó)2023年4月份的房?jī)r(jià)指數(shù)較3月下降0.47%,已是連續(xù)11個(gè)月下跌,也是11年來(lái)最長(zhǎng)的一段房?jī)r(jià)下跌時(shí)期。王琇德稱(chēng),“在2023年,韓國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)平均下降了近40%,首爾等大城市的房?jī)r(jià)下降約30%,小城市下降50%,聽(tīng)說(shuō)還有一些地方下降了60%?!北M管房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,但宋國(guó)平、王琇德均表示,目前韓國(guó)的房?jī)r(jià)依舊要高于疫情之前。

傳貰房推波助瀾

韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種特殊的制度,它被外界認(rèn)為是該國(guó)房?jī)r(jià)暴漲暴跌的原因之一,這就是傳貰房制度,或者叫全租房、典租房制度。

傳貰房,是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開(kāi)始,租戶(hù)需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值50%-80%(具體由合約雙方協(xié)議)的單一保證金,其后在整個(gè)租約期間無(wú)需支付其它租金,房東則需在合約期滿(mǎn)后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶(hù)無(wú)關(guān),歸房東所有。

國(guó)泰君安在一份研報(bào)中稱(chēng),在低利率時(shí)期,一方面,租戶(hù)可以通過(guò)銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別住宅;另一方面,房東可以將收取的大額押金投資于資本市場(chǎng),或者購(gòu)入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下,租客節(jié)省了開(kāi)支,房東增加了個(gè)人資產(chǎn),即使利率較低,銀行業(yè)也通過(guò)龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取不菲的利差收入。這樣一個(gè)三贏的局面推動(dòng)了傳貰房在過(guò)去幾年間價(jià)格大幅上漲。

王琇德稱(chēng),傳貰房在韓國(guó)已經(jīng)存在很長(zhǎng)時(shí)間,由于過(guò)去幾年銀行貸款利率很低,租客每月所還的利息比租金還要低,因此,很多租客就選擇申請(qǐng)一筆貸款,將租房押金支付給房東,如此一來(lái),每月只需要支付很少的利息,就能住上更好、更大的房子。房東拿到這筆錢(qián),就再買(mǎi)房,然后再出租,不斷地滾雪球,助長(zhǎng)了有錢(qián)人的炒房行為。他觀察到,在韓國(guó)的租房市場(chǎng)中,選擇傳貰房方式的比例一直很高,選擇月租的主要是品質(zhì)差一些的房源和單間房源。

但這一制度的缺陷在于,若銀行貸款利率上調(diào)、租客支付的利息高于租金,租客會(huì)選擇大范圍退租,房東卻無(wú)法短期退回押金。韓國(guó)央行自2021年8月以來(lái)大幅加息,讓傳貰房制度出現(xiàn)崩塌。

王琇德說(shuō):“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛,成為了韓國(guó)社會(huì)的一個(gè)大問(wèn)題?!表n聯(lián)社5月份報(bào)道,韓國(guó)多地發(fā)生傳貰房詐騙案,其中仁川“建筑王A某”案件規(guī)模最大,涉案金額高達(dá)388億韓元(約合2.03億元人民幣),受害租戶(hù)多達(dá)481人,其中已有3人輕生。

國(guó)泰君安稱(chēng),在對(duì)傳貰房需求下降的同時(shí),部分房東不得不出售手中的房產(chǎn)以歸還租客押金,這就導(dǎo)致了韓國(guó)的房?jī)r(jià)加速下行。與此同時(shí),仍有相當(dāng)一部分房東無(wú)力償還租客押金。因此韓國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象,在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下,即使有新的租戶(hù)愿意接盤(pán)傳貰房,收到的押金也很難償還原租戶(hù)的全部押金,房東為了挽留原租戶(hù)以避免資金鏈斷裂,甚至開(kāi)始向租戶(hù)倒貼房租。

王琇德說(shuō):“我的女兒在外面租房子就遇到了這種情況,去年退租時(shí),房東只退回一部分押金,還有約100萬(wàn)元人民幣沒(méi)有退回來(lái)。這個(gè)房東是自己蓋的房子,專(zhuān)門(mén)做傳貰房出租,實(shí)力還算比較高,經(jīng)過(guò)協(xié)商,沒(méi)退回的押金的貸款利息就由房東繼續(xù)承擔(dān)?,F(xiàn)在能這樣做就算好的了,好多房東已經(jīng)沒(méi)能力返還押金?!彼螄?guó)平則稱(chēng),傳貰房出問(wèn)題后,目前越來(lái)越多租客已經(jīng)選擇普通的租房方式。

韓國(guó)房?jī)r(jià)崩盤(pán)是真的嗎?

話(huà)說(shuō),從疫情以來(lái),韓國(guó)的房?jī)r(jià)漲跌就像過(guò)山車(chē)一樣刺激。

2020年疫情開(kāi)始不久后,韓國(guó)房?jī)r(jià)居高不下。首爾部分房?jī)r(jià)超過(guò)了15萬(wàn)元人民幣/平方米。在首爾俗稱(chēng)富人區(qū)的江南區(qū)更夸張,一些房子一個(gè)月就能升值200萬(wàn)元。

很多市民更是擔(dān)心,如今在不買(mǎi)房,恐怕就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)上車(chē)了,于是引發(fā)了民眾恐慌性購(gòu)房熱潮,大量資金涌入樓市。

不過(guò),和任何資產(chǎn)泡沫一樣,在經(jīng)歷了瘋狂上漲之后,最近韓國(guó)樓市也開(kāi)始崩盤(pán)了。

到目前為止,韓國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌了11個(gè)月,是繼金融危機(jī)以來(lái)房?jī)r(jià)下跌最長(zhǎng)的一段時(shí)期。

韓國(guó)全國(guó)共同住宅的公告價(jià)格也比去年平均下跌了18.63%,打破紀(jì)錄,成為歷年來(lái)最大的跌幅。

和其他國(guó)家樓市崩盤(pán)的歷史一樣,韓國(guó)這次樓市崩盤(pán)實(shí)際上早有端倪,這一切還得從韓國(guó)特殊的租房模式——“全租房”說(shuō)起。

全租房,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是,租客只需要交押金,不需要交房租,一般租期是兩年,租期到了之后房東就會(huì)把押金退回。

看上去就像不用交房租免費(fèi)住兩年一樣,很多外國(guó)人一開(kāi)始來(lái)到韓國(guó)租房居住都會(huì)被韓國(guó)這種特有的租房模式“驚艷”到。

不過(guò)要交的押金也不低,一般是房?jī)r(jià)的50%-80%。比如你要租一套400萬(wàn)的房子,你得至少掏出200萬(wàn)元的押金。

期間你不用再交任何費(fèi)用給房東,只需要承擔(dān)水電其他生活雜費(fèi)。雖然說(shuō)是不用交房租,但這高額的押金也不是每個(gè)人都承擔(dān)得起,尤其是剛進(jìn)社會(huì)的年輕人。

但銀行卻能給交不起押金的人提供低利息貸款,只需要每個(gè)月付一點(diǎn)利息給銀行,就能住進(jìn)心儀的房子。

而利用全租房的方式,房東手上就多了一筆可以靈活使用的資金,于是他們可以用來(lái)投資掙錢(qián)。這樣的租房方式似乎可以達(dá)到租客房東雙贏的結(jié)果。

但實(shí)際上這背后卻隱藏著重重危機(jī)。

很多房東會(huì)用租客的押金來(lái)繼續(xù)買(mǎi)房出租,然后又繼續(xù)拿押金來(lái)買(mǎi)房,不斷加杠桿來(lái)投資樓市。于是這也催生了一大批炒房客。

實(shí)際上炒房客根本不用太多實(shí)際資金就能手握多套房產(chǎn),他們最初向銀行貸款買(mǎi)房,然后租客又從銀行那里貸款叫押金,房東再用押金去投資下一套房。

但凡中間一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題,比如租客提前要拿回押金,或者銀行提高利率,房東攜款跑路,那么樓市基本上就像泡沫一樣,一點(diǎn)就破。

而這樣的悲劇也正在韓國(guó)上演。

去年世界經(jīng)濟(jì)蕭條,受到美國(guó)加息的壓力,韓國(guó)央行也不得不大幅度加息,銀行利率提高了3.5%。

租客交不起利息,于是打算將押金提前要回歸還銀行。而把錢(qián)都投入樓市的房東則不得不拋售手上的房子才能拿回資金還押金。

除此之外,同時(shí)韓國(guó)還爆出了“別墅王”事件。去年年底警方調(diào)查租客押金被房東攜款而逃的案件,順藤摸瓜找到了那些手握一千套房子以上的“別墅王”。

其中一個(gè)別墅王金某在首爾有1050套房子,他甚至已經(jīng)在去年10月份就去世了,租客們的押金都追不回來(lái)了。

而更夸張的是,一位被稱(chēng)為“別墅之神”的權(quán)某,在韓國(guó)全國(guó)竟然有3493套房子。

但在房?jī)r(jià)暴雷之后,他們卻拖欠了3493個(gè)租客的押金,成為韓國(guó)最大的一起全租房詐騙案。

樓市崩盤(pán)的背后,最遭殃的還是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房子的窮人,他們背負(fù)了一輩子都還不起的房貸。

有的受害者甚至扛不住高額的負(fù)債,而走上絕路。

韓國(guó)房?jī)r(jià)猶如過(guò)山車(chē),大起大落背后是什么原因?

過(guò)去幾年,韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情如同坐過(guò)山車(chē)。在經(jīng)歷了新冠疫情期間的飆升后,韓國(guó)房?jī)r(jià)從2022年下半年開(kāi)始迅速下跌。

韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,韓國(guó)4月全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.47%,為連續(xù)第11個(gè)月下跌,也是11年來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的連跌,盡管下跌速度有所放緩。在2022年5月之前,韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾連續(xù)上漲32個(gè)月。2021年全年韓國(guó)房?jī)r(jià)上漲了15.9%,然后在2022年跌去7.7%。

荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)指出,導(dǎo)致韓國(guó)樓市劇烈波動(dòng)的主要原因,是供求失衡以及信貸狀況的變化。

疫情期間,由于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策,導(dǎo)致購(gòu)房需求激增。為了提振經(jīng)濟(jì),韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率降至0.5%的歷史低位,并在這一水平停留了約一年半。但同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)部分封鎖,這期間完工上市的新房數(shù)量急劇減少,導(dǎo)致供給不足。

另一個(gè)刺激需求的因素則是所謂的逆周期房地產(chǎn)政策。為穩(wěn)定房?jī)r(jià),上一任總統(tǒng)文在寅執(zhí)政期間推出了多輪抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,包括限制購(gòu)買(mǎi)用于出租的投資性房產(chǎn),以及對(duì)持有多個(gè)房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅等。

但這一系列政策卻起到了適得其反的效果,不但未能穩(wěn)定房?jī)r(jià),反而刺激那些還在觀望的潛在購(gòu)房者們一窩蜂地涌入市場(chǎng),試圖趕在政府進(jìn)一步收緊政策,房?jī)r(jià)更大幅度上漲之前購(gòu)入。這最終導(dǎo)致了追逐市場(chǎng)的瘋狂搶購(gòu)潮。

但泡沫總有破滅的一天。隨著通脹節(jié)節(jié)攀升,為了遏制物價(jià),韓國(guó)央行從2021年8月開(kāi)始連續(xù)10次加息。到2022年底,基準(zhǔn)利率已升至逾十年來(lái)最高水平的3.5%,房貸利率更是高達(dá)7%-8%。

市場(chǎng)利率的上升不僅增加了新購(gòu)房者的償債成本,也增加了現(xiàn)有房貸借款人的負(fù)擔(dān),因?yàn)楫?dāng)時(shí)韓國(guó)超過(guò)70%的未償貸款余額都是基于浮動(dòng)利率。不過(guò),得益于政府支持將浮動(dòng)利率再融資為固定利率的貸款計(jì)劃,目前浮動(dòng)貸款占新貸款的比例已降至40%。

韓式“全租房”爆雷

利率的上升,也使該國(guó)獨(dú)特的“全租房”免租金租賃制度陷入困境,從而加劇了房?jī)r(jià)下行。根據(jù)這一租賃制度,租戶(hù)通常會(huì)支付相當(dāng)于房屋價(jià)值70%的押金,然后在房屋內(nèi)免租金居住兩年,租約期間押金的利息收入歸房東所有。兩年后房東全額退還押金,租戶(hù)可再續(xù)約兩年。

在過(guò)去多年房?jī)r(jià)不斷上漲、利率較低的背景下,這一制度使得房東和租戶(hù)雙雙受益。房東可以隨意使用大額無(wú)息貸款;租戶(hù)則從銀行貸款去支付押金,而這個(gè)貸款利息低于租金。

這一租賃制度在20、30多歲的人群中頗受歡迎。他們無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn),但可以在某種程度上實(shí)現(xiàn)擁有房屋的夢(mèng)想。

韓國(guó)央行的數(shù)據(jù)顯示,在截至去年10月的6年時(shí)間里,租戶(hù)用于“全租房”的銀行貸款翻了逾兩倍,至172萬(wàn)億韓元(約合1320億美元),相當(dāng)于韓國(guó)未償?shù)盅嘿J款的17%,或家庭債務(wù)的10%。

但加息后更高的借貸成本,促使?jié)撛谧鈶?hù)改用更傳統(tǒng)的按月付款方式租賃房屋。隨著“全租房”逐漸失寵,房東很難從新租戶(hù)那里獲得足夠押金,用來(lái)償還給合同即將到期的上一任租戶(hù)。此外,房?jī)r(jià)下跌也會(huì)導(dǎo)致按比例得到的新押金不足以?xún)敻对航?。這迫使部分業(yè)主以大幅折扣拋售房產(chǎn),在一定程度上助推了房地產(chǎn)下行周期。

去年的數(shù)據(jù)顯示,選擇支付月租金的租賃合同數(shù)量有史以來(lái)首次超過(guò)了使用“全租房”的合同數(shù)。

韓國(guó)國(guó)民銀行(Kookmin Bank)房地產(chǎn)分析師Park Won Gap指出,在危機(jī)時(shí)刻,“全租房”機(jī)制很容易放大風(fēng)險(xiǎn),對(duì)今年的韓國(guó)經(jīng)濟(jì)而言,這可能成為比高利率或潛在衰退更大的不確定因素。

根據(jù)韓國(guó)三大擔(dān)保人之一的韓國(guó)住房和城市擔(dān)保公司的數(shù)據(jù),去年因房東無(wú)法退還押金而提出的保險(xiǎn)索賠增加了一倍多,達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.17萬(wàn)億韓元(約合9億美元)。

不過(guò)韓國(guó)央行和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然預(yù)計(jì),房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌依然是溫和可控的,甚至可以說(shuō)得上是市場(chǎng)所需的調(diào)整。但他們也警告稱(chēng),不排除“全租房”機(jī)制被濫用,從而引發(fā)更深層次的房地產(chǎn)衰退的可能性。

韓國(guó)央行行長(zhǎng)李昌鏞2月時(shí)表示,考慮到前兩年房?jī)r(jià)的大幅上漲,目前的形勢(shì)是一個(gè)很好的調(diào)整期。

由于此前價(jià)格爆炸式的增長(zhǎng),即便現(xiàn)在有所下降,許多購(gòu)房者仍然認(rèn)為住房過(guò)于昂貴。這一點(diǎn)從未售出房屋數(shù)量的增加,以及抵押貸款需求的下降可以看出。

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