華商親歷韓國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)暴什么感覺(jué)
十幾個(gè)月的時(shí)間，韓國(guó)央行加息300個(gè)基點(diǎn)，被市場(chǎng)認(rèn)為是該國(guó)房?jī)r(jià)下跌的重要因素。利率的上升產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，讓特殊的傳貰(發(fā)音：shì)房制度的金融風(fēng)險(xiǎn)被放大，房東的拋售行為加速了房?jī)r(jià)走低。一位受訪(fǎng)華商的女兒就遭遇了傳貰房無(wú)法退還押金的情況，他說(shuō)，“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛，成為了韓國(guó)社會(huì)的一個(gè)大問(wèn)題?！?/p>
暴漲之后現(xiàn)暴跌
“韓國(guó)人和中國(guó)人一樣，受傳統(tǒng)思想影響比較大，都喜歡買(mǎi)房子。”1959年出生在韓國(guó)、目前是韓國(guó)中華總商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的宋國(guó)平對(duì)中新經(jīng)緯介紹，中韓之間有很多地方是相通的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有相似之處。
宋國(guó)平觀察，目前的價(jià)格大幅下跌，與前幾年房?jī)r(jià)過(guò)度攀升有關(guān)。疫情期間，韓國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，出臺(tái)了一些刺激政策，這導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2019年至2022年，首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅至少在2到3倍，核心區(qū)域的漲幅甚至更高。
疫情期間，韓國(guó)央行——韓國(guó)銀行多次大幅下調(diào)基準(zhǔn)利率，并在2020年5月將基準(zhǔn)利率降至0.5%，創(chuàng)下歷史新低。這一低基準(zhǔn)利率維持了15個(gè)月。韓國(guó)中華總商會(huì)常任副會(huì)長(zhǎng)王琇德對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“當(dāng)時(shí)不到1%的利率，相當(dāng)于政府給民眾發(fā)錢(qián)，而在各行業(yè)都比較蕭條的時(shí)候，大家除了買(mǎi)股票，就是去買(mǎi)房，導(dǎo)致大批民眾涌入到住房市場(chǎng)?！彼Q(chēng)，當(dāng)時(shí)韓國(guó)全國(guó)的房子都在漲價(jià)，平均漲幅在1倍以上，首爾地區(qū)的漲幅在2倍以上。
韓國(guó)KB國(guó)民銀行發(fā)布的樓市統(tǒng)計(jì)資料顯示，2020年9月，首爾公寓的平均交易價(jià)格突破10億韓元(10.0312億韓元)，到2021年4月突破11億韓元(11.1223億韓元)，2021年10月的平均交易價(jià)格為12.1639億韓元(約合661萬(wàn)元人民幣)。也就是說(shuō)，首爾公寓的平均交易價(jià)格在13個(gè)月時(shí)間上漲超2億韓元，漲幅達(dá)21%。
隨著首爾房?jī)r(jià)暴漲，民眾的購(gòu)房需求逐漸轉(zhuǎn)移到首都圈地區(qū)。韓國(guó)KB國(guó)民銀行數(shù)據(jù)顯示，2021年10月時(shí)，京畿道公寓的平均交易價(jià)格為5.911億韓元，仁川市也漲至4.2471億韓元。
房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，讓超低的基準(zhǔn)利率難以維持。早在2021年1月，時(shí)任韓國(guó)央行行長(zhǎng)的李柱烈表示，近期大量資金涌入資產(chǎn)市場(chǎng)、家庭負(fù)債規(guī)模也大幅增加，2021年有必要適時(shí)有序地將寬松政策轉(zhuǎn)為正常。2021年8月“靴子”落地，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率從0.5%上調(diào)至0.75%。此后，韓國(guó)央行加息步伐迅速，至2023年1月將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)，并維持至今。
王琇德稱(chēng)，“以前的貸款利息可以忽略不計(jì)，現(xiàn)在房貸利率漲到了7%、8%甚至更高，很多購(gòu)房人連銀行利息都還不上，房?jī)r(jià)就迅速下調(diào)?！?/p>
韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，該國(guó)2023年4月份的房?jī)r(jià)指數(shù)較3月下降0.47%，已是連續(xù)11個(gè)月下跌，也是11年來(lái)最長(zhǎng)的一段房?jī)r(jià)下跌時(shí)期。王琇德稱(chēng)，“在2023年，韓國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)平均下降了近40%，首爾等大城市的房?jī)r(jià)下降約30%，小城市下降50%，聽(tīng)說(shuō)還有一些地方下降了60%?！北M管房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但宋國(guó)平、王琇德均表示，目前韓國(guó)的房?jī)r(jià)依舊要高于疫情之前。
傳貰房推波助瀾
韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種特殊的制度，它被外界認(rèn)為是該國(guó)房?jī)r(jià)暴漲暴跌的原因之一，這就是傳貰房制度，或者叫全租房、典租房制度。
傳貰房，是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開(kāi)始，租戶(hù)需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值50%-80%(具體由合約雙方協(xié)議)的單一保證金，其后在整個(gè)租約期間無(wú)需支付其它租金，房東則需在合約期滿(mǎn)后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶(hù)無(wú)關(guān)，歸房東所有。
國(guó)泰君安在一份研報(bào)中稱(chēng)，在低利率時(shí)期，一方面，租戶(hù)可以通過(guò)銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別住宅;另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場(chǎng)，或者購(gòu)入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下，租客節(jié)省了開(kāi)支，房東增加了個(gè)人資產(chǎn)，即使利率較低，銀行業(yè)也通過(guò)龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取不菲的利差收入。這樣一個(gè)三贏的局面推動(dòng)了傳貰房在過(guò)去幾年間價(jià)格大幅上漲。
王琇德稱(chēng)，傳貰房在韓國(guó)已經(jīng)存在很長(zhǎng)時(shí)間，由于過(guò)去幾年銀行貸款利率很低，租客每月所還的利息比租金還要低，因此，很多租客就選擇申請(qǐng)一筆貸款，將租房押金支付給房東，如此一來(lái)，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房東拿到這筆錢(qián)，就再買(mǎi)房，然后再出租，不斷地滾雪球，助長(zhǎng)了有錢(qián)人的炒房行為。他觀察到，在韓國(guó)的租房市場(chǎng)中，選擇傳貰房方式的比例一直很高，選擇月租的主要是品質(zhì)差一些的房源和單間房源。
但這一制度的缺陷在于，若銀行貸款利率上調(diào)、租客支付的利息高于租金，租客會(huì)選擇大范圍退租，房東卻無(wú)法短期退回押金。韓國(guó)央行自2021年8月以來(lái)大幅加息，讓傳貰房制度出現(xiàn)崩塌。
王琇德說(shuō)：“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛，成為了韓國(guó)社會(huì)的一個(gè)大問(wèn)題?！表n聯(lián)社5月份報(bào)道，韓國(guó)多地發(fā)生傳貰房詐騙案，其中仁川“建筑王A某”案件規(guī)模最大，涉案金額高達(dá)388億韓元(約合2.03億元人民幣)，受害租戶(hù)多達(dá)481人，其中已有3人輕生。
國(guó)泰君安稱(chēng)，在對(duì)傳貰房需求下降的同時(shí)，部分房東不得不出售手中的房產(chǎn)以歸還租客押金，這就導(dǎo)致了韓國(guó)的房?jī)r(jià)加速下行。與此同時(shí)，仍有相當(dāng)一部分房東無(wú)力償還租客押金。因此韓國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下，即使有新的租戶(hù)愿意接盤(pán)傳貰房，收到的押金也很難償還原租戶(hù)的全部押金，房東為了挽留原租戶(hù)以避免資金鏈斷裂，甚至開(kāi)始向租戶(hù)倒貼房租。
王琇德說(shuō)：“我的女兒在外面租房子就遇到了這種情況，去年退租時(shí)，房東只退回一部分押金，還有約100萬(wàn)元人民幣沒(méi)有退回來(lái)。這個(gè)房東是自己蓋的房子，專(zhuān)門(mén)做傳貰房出租，實(shí)力還算比較高，經(jīng)過(guò)協(xié)商，沒(méi)退回的押金的貸款利息就由房東繼續(xù)承擔(dān)?，F(xiàn)在能這樣做就算好的了，好多房東已經(jīng)沒(méi)能力返還押金?！彼螄?guó)平則稱(chēng)，傳貰房出問(wèn)題后，目前越來(lái)越多租客已經(jīng)選擇普通的租房方式。
韓國(guó)房?jī)r(jià)崩盤(pán)是真的嗎?
話(huà)說(shuō)，從疫情以來(lái)，韓國(guó)的房?jī)r(jià)漲跌就像過(guò)山車(chē)一樣刺激。
2020年疫情開(kāi)始不久后，韓國(guó)房?jī)r(jià)居高不下。首爾部分房?jī)r(jià)超過(guò)了15萬(wàn)元人民幣/平方米。在首爾俗稱(chēng)富人區(qū)的江南區(qū)更夸張，一些房子一個(gè)月就能升值200萬(wàn)元。
很多市民更是擔(dān)心，如今在不買(mǎi)房，恐怕就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)上車(chē)了，于是引發(fā)了民眾恐慌性購(gòu)房熱潮，大量資金涌入樓市。
不過(guò)，和任何資產(chǎn)泡沫一樣，在經(jīng)歷了瘋狂上漲之后，最近韓國(guó)樓市也開(kāi)始崩盤(pán)了。
到目前為止，韓國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌了11個(gè)月，是繼金融危機(jī)以來(lái)房?jī)r(jià)下跌最長(zhǎng)的一段時(shí)期。
韓國(guó)全國(guó)共同住宅的公告價(jià)格也比去年平均下跌了18.63%，打破紀(jì)錄，成為歷年來(lái)最大的跌幅。
和其他國(guó)家樓市崩盤(pán)的歷史一樣，韓國(guó)這次樓市崩盤(pán)實(shí)際上早有端倪，這一切還得從韓國(guó)特殊的租房模式——“全租房”說(shuō)起。
全租房，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，租客只需要交押金，不需要交房租，一般租期是兩年，租期到了之后房東就會(huì)把押金退回。
看上去就像不用交房租免費(fèi)住兩年一樣，很多外國(guó)人一開(kāi)始來(lái)到韓國(guó)租房居住都會(huì)被韓國(guó)這種特有的租房模式“驚艷”到。
不過(guò)要交的押金也不低，一般是房?jī)r(jià)的50%-80%。比如你要租一套400萬(wàn)的房子，你得至少掏出200萬(wàn)元的押金。
期間你不用再交任何費(fèi)用給房東，只需要承擔(dān)水電其他生活雜費(fèi)。雖然說(shuō)是不用交房租，但這高額的押金也不是每個(gè)人都承擔(dān)得起，尤其是剛進(jìn)社會(huì)的年輕人。
但銀行卻能給交不起押金的人提供低利息貸款，只需要每個(gè)月付一點(diǎn)利息給銀行，就能住進(jìn)心儀的房子。
而利用全租房的方式，房東手上就多了一筆可以靈活使用的資金，于是他們可以用來(lái)投資掙錢(qián)。這樣的租房方式似乎可以達(dá)到租客房東雙贏的結(jié)果。
但實(shí)際上這背后卻隱藏著重重危機(jī)。
很多房東會(huì)用租客的押金來(lái)繼續(xù)買(mǎi)房出租，然后又繼續(xù)拿押金來(lái)買(mǎi)房，不斷加杠桿來(lái)投資樓市。于是這也催生了一大批炒房客。
實(shí)際上炒房客根本不用太多實(shí)際資金就能手握多套房產(chǎn)，他們最初向銀行貸款買(mǎi)房，然后租客又從銀行那里貸款叫押金，房東再用押金去投資下一套房。
但凡中間一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，比如租客提前要拿回押金，或者銀行提高利率，房東攜款跑路，那么樓市基本上就像泡沫一樣，一點(diǎn)就破。
而這樣的悲劇也正在韓國(guó)上演。
去年世界經(jīng)濟(jì)蕭條，受到美國(guó)加息的壓力，韓國(guó)央行也不得不大幅度加息，銀行利率提高了3.5%。
租客交不起利息，于是打算將押金提前要回歸還銀行。而把錢(qián)都投入樓市的房東則不得不拋售手上的房子才能拿回資金還押金。
除此之外，同時(shí)韓國(guó)還爆出了“別墅王”事件。去年年底警方調(diào)查租客押金被房東攜款而逃的案件，順藤摸瓜找到了那些手握一千套房子以上的“別墅王”。
其中一個(gè)別墅王金某在首爾有1050套房子，他甚至已經(jīng)在去年10月份就去世了，租客們的押金都追不回來(lái)了。
而更夸張的是，一位被稱(chēng)為“別墅之神”的權(quán)某，在韓國(guó)全國(guó)竟然有3493套房子。
但在房?jī)r(jià)暴雷之后，他們卻拖欠了3493個(gè)租客的押金，成為韓國(guó)最大的一起全租房詐騙案。
樓市崩盤(pán)的背后，最遭殃的還是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房子的窮人，他們背負(fù)了一輩子都還不起的房貸。
有的受害者甚至扛不住高額的負(fù)債，而走上絕路。
韓國(guó)房?jī)r(jià)猶如過(guò)山車(chē)，大起大落背后是什么原因?
過(guò)去幾年，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情如同坐過(guò)山車(chē)。在經(jīng)歷了新冠疫情期間的飆升后，韓國(guó)房?jī)r(jià)從2022年下半年開(kāi)始迅速下跌。
韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)4月全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.47%，為連續(xù)第11個(gè)月下跌，也是11年來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的連跌，盡管下跌速度有所放緩。在2022年5月之前，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾連續(xù)上漲32個(gè)月。2021年全年韓國(guó)房?jī)r(jià)上漲了15.9%，然后在2022年跌去7.7%。
荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)指出，導(dǎo)致韓國(guó)樓市劇烈波動(dòng)的主要原因，是供求失衡以及信貸狀況的變化。
疫情期間，由于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，導(dǎo)致購(gòu)房需求激增。為了提振經(jīng)濟(jì)，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率降至0.5%的歷史低位，并在這一水平停留了約一年半。但同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)部分封鎖，這期間完工上市的新房數(shù)量急劇減少，導(dǎo)致供給不足。
另一個(gè)刺激需求的因素則是所謂的逆周期房地產(chǎn)政策。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，上一任總統(tǒng)文在寅執(zhí)政期間推出了多輪抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，包括限制購(gòu)買(mǎi)用于出租的投資性房產(chǎn)，以及對(duì)持有多個(gè)房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅等。
但這一系列政策卻起到了適得其反的效果，不但未能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反而刺激那些還在觀望的潛在購(gòu)房者們一窩蜂地涌入市場(chǎng)，試圖趕在政府進(jìn)一步收緊政策，房?jī)r(jià)更大幅度上漲之前購(gòu)入。這最終導(dǎo)致了追逐市場(chǎng)的瘋狂搶購(gòu)潮。
但泡沫總有破滅的一天。隨著通脹節(jié)節(jié)攀升，為了遏制物價(jià)，韓國(guó)央行從2021年8月開(kāi)始連續(xù)10次加息。到2022年底，基準(zhǔn)利率已升至逾十年來(lái)最高水平的3.5%，房貸利率更是高達(dá)7%-8%。
市場(chǎng)利率的上升不僅增加了新購(gòu)房者的償債成本，也增加了現(xiàn)有房貸借款人的負(fù)擔(dān)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)韓國(guó)超過(guò)70%的未償貸款余額都是基于浮動(dòng)利率。不過(guò)，得益于政府支持將浮動(dòng)利率再融資為固定利率的貸款計(jì)劃，目前浮動(dòng)貸款占新貸款的比例已降至40%。
韓式“全租房”爆雷
利率的上升，也使該國(guó)獨(dú)特的“全租房”免租金租賃制度陷入困境，從而加劇了房?jī)r(jià)下行。根據(jù)這一租賃制度，租戶(hù)通常會(huì)支付相當(dāng)于房屋價(jià)值70%的押金，然后在房屋內(nèi)免租金居住兩年，租約期間押金的利息收入歸房東所有。兩年后房東全額退還押金，租戶(hù)可再續(xù)約兩年。
在過(guò)去多年房?jī)r(jià)不斷上漲、利率較低的背景下，這一制度使得房東和租戶(hù)雙雙受益。房東可以隨意使用大額無(wú)息貸款;租戶(hù)則從銀行貸款去支付押金，而這個(gè)貸款利息低于租金。
這一租賃制度在20、30多歲的人群中頗受歡迎。他們無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但可以在某種程度上實(shí)現(xiàn)擁有房屋的夢(mèng)想。
韓國(guó)央行的數(shù)據(jù)顯示，在截至去年10月的6年時(shí)間里，租戶(hù)用于“全租房”的銀行貸款翻了逾兩倍，至172萬(wàn)億韓元(約合1320億美元)，相當(dāng)于韓國(guó)未償?shù)盅嘿J款的17%，或家庭債務(wù)的10%。
但加息后更高的借貸成本，促使?jié)撛谧鈶?hù)改用更傳統(tǒng)的按月付款方式租賃房屋。隨著“全租房”逐漸失寵，房東很難從新租戶(hù)那里獲得足夠押金，用來(lái)償還給合同即將到期的上一任租戶(hù)。此外，房?jī)r(jià)下跌也會(huì)導(dǎo)致按比例得到的新押金不足以?xún)敻对航?。這迫使部分業(yè)主以大幅折扣拋售房產(chǎn)，在一定程度上助推了房地產(chǎn)下行周期。
去年的數(shù)據(jù)顯示，選擇支付月租金的租賃合同數(shù)量有史以來(lái)首次超過(guò)了使用“全租房”的合同數(shù)。
韓國(guó)國(guó)民銀行(Kookmin Bank)房地產(chǎn)分析師Park Won Gap指出，在危機(jī)時(shí)刻，“全租房”機(jī)制很容易放大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)今年的韓國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，這可能成為比高利率或潛在衰退更大的不確定因素。
根據(jù)韓國(guó)三大擔(dān)保人之一的韓國(guó)住房和城市擔(dān)保公司的數(shù)據(jù)，去年因房東無(wú)法退還押金而提出的保險(xiǎn)索賠增加了一倍多，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.17萬(wàn)億韓元(約合9億美元)。
不過(guò)韓國(guó)央行和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌依然是溫和可控的，甚至可以說(shuō)得上是市場(chǎng)所需的調(diào)整。但他們也警告稱(chēng)，不排除“全租房”機(jī)制被濫用，從而引發(fā)更深層次的房地產(chǎn)衰退的可能性。
韓國(guó)央行行長(zhǎng)李昌鏞2月時(shí)表示，考慮到前兩年房?jī)r(jià)的大幅上漲，目前的形勢(shì)是一個(gè)很好的調(diào)整期。
由于此前價(jià)格爆炸式的增長(zhǎng)，即便現(xiàn)在有所下降，許多購(gòu)房者仍然認(rèn)為住房過(guò)于昂貴。這一點(diǎn)從未售出房屋數(shù)量的增加，以及抵押貸款需求的下降可以看出。