洛陽棚改政策
洛陽棚改政策
一、基礎知識
(一)棚戶區(qū)和棚戶區(qū)改造的定義
棚戶區(qū)指簡易結構房屋較多，建筑密度較大，使用年限久，房屋質量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設施不健全的區(qū)域。城市危房、城中村納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)范圍。
棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目;改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。
(二)工作要求
《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)規(guī)定，棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決;住房質量、小區(qū)環(huán)境、配套設施明顯改善;困難家庭的負擔控制在合理水平。
(三)棚戶區(qū)的改造范圍
1.改造范圍
《住建部關于加快推進棚戶區(qū)(危舊房)改造的通知》(建?！病?90號)規(guī)定，“十二五”期間，城市棚戶區(qū)(危舊房)改造范圍內的居民安置住房籌建(新建、購買、貨幣補償?shù)?工程和原居民住房改建(擴建、翻建)工程，統(tǒng)一納入國家城鎮(zhèn)保障性安居工程規(guī)劃計劃，其他工程不納入規(guī)劃計劃。
2.政策紅線
《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)〔〕25號)和《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于棚戶區(qū)界定標準有關問題的通知》(建辦保函〔〕535號)規(guī)定，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。
3.改造范圍逐步擴大
在年，將改造范圍延伸到建制鎮(zhèn)?！秶鴦赵恨k公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》(國辦發(fā)〔〕1號)規(guī)定，有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。
到年，一是擴大到華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造?！秶鴦赵宏P于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)〔〕25號)還將將華僑農(nóng)場非歸難僑危房改造，統(tǒng)一納入國有墾區(qū)危房改造中央補助支持范圍。二是將部分城中村改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。《住房城鄉(xiāng)建設部關于做好年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》(建?！病?2號)進一步明確將部分城中村(城邊村、城郊村)改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。
進入年，把城市危房改造納入棚改政策范圍?！秶鴦赵宏P于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發(fā)〔〕37號)把城市危房改造納入棚改政策范圍。
二、關于棚戶區(qū)改造貨幣化安置
(一)政府建設安置房存在的問題
棚戶區(qū)改造工作實施初期，主要采取政府統(tǒng)建安置房的方式，主要原因是房價上漲快、市場供應不足，政府主導建設安置房方式，即期安置資金支付壓力小，做法較為成熟，各地普遍采用。但存在多種缺陷，一是建設周期長，從地塊征收到安置房建設、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困難，長達7-8年，群眾長期租房過渡，怨言較大。二是安置房質量，成本控制難以達到房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)水平，建設后的安置房質量投訴較多。三是統(tǒng)建安置房分配難度較大，往往頂樓底樓群眾不愿要，商業(yè)門面和附屬設施存在管理運營不善的問題。四是安置房小區(qū)物業(yè)管理收費難，導致物業(yè)管理與服務不到位。五是棚戶居民集中安置，棚戶區(qū)變成安置區(qū)，引發(fā)的社會問題較多。六是房屋規(guī)劃、建設、安置、管理易滋生腐敗。七是一些安置地塊為劃撥用地，辦證難、群眾意見大，有些地塊評估后辦了證，但土地真實價值難以體現(xiàn)。
(二)意義和作用
在棚戶區(qū)改造中推進貨幣化安置，一是縮短安置周期，提高安置工作效率，節(jié)省過渡費用;二是有利于棚改居民早日住上產(chǎn)權明晰的住房，享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務，滿足群眾多樣化居住需求;三是促進棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)市場有效銜接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚戶區(qū)改造項目的整體推進。
(三)主要方式
棚改貨幣化安置方式包括:政府組織購買、政府集中采購和直接貨幣補償，安置方式按照自愿的原則由棚戶區(qū)居民自主選擇。
1.政府組織購買。由區(qū)縣政府從本市商品房市場組織房源，搭建統(tǒng)一的房源信息平臺，通過發(fā)放“購房券”等形式，引導棚戶區(qū)居民自主選擇購買。
2.政府集中采購。由區(qū)縣政府按照政府采購程序的規(guī)定，集中購買本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采購價格不得高于所在區(qū)域周邊同類商品住房的平均價格。
3.直接貨幣補償。區(qū)縣政府將補償資金支付給棚戶區(qū)居民，由棚戶區(qū)居民自行通過房地產(chǎn)市場購買、租賃住房或用于其他支出。
三、關于政府購買棚改服務
(一)定義
年12月，省財政廳和省住建廳出臺《安徽省政府購買棚改服務管理辦法》。
政府購買棚改服務，是指通過發(fā)揮市場機制作用，把棚戶區(qū)改造相關服務事項按照一定的方式和程序，交由具備條件的社會力量和事業(yè)單位承擔，并由政府根據(jù)合同約定向其支付費用。
(二)政府購買棚改服務的內容
1.居民棚改意愿入戶調查;
2.棚改項目的可行性論證及評審;
3.棚改項目的征地拆遷服務;
4.棚改安置住房的籌集(包括新建、購買、租賃、改擴建、貨幣化安置等方式);
5.棚改片區(qū)公益性配套基礎設施建設，包括安置住房小區(qū)“紅線內”的道路、供水、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套基礎設施;與棚改項目直接相關，直接服務于安置小區(qū)居民的“紅線外”城市基礎設施。棚改片區(qū)公益性配套基礎設施需納入棚改規(guī)劃同步報批并經(jīng)省級主管部門認定，實行“同步規(guī)劃、同步報批、同步建設、同步交付”。
(三)政府購買棚改服務的七個步驟
1.出臺相關辦法意見，對購買主體、承接主體、購買內容、購買方式及程序、預算管理、績效管理、工作機制等操作辦法作出明確規(guī)定;
2.財政部門將棚改納入《政府購買服務指導性目錄》;
3.確定地方政府授權的有預算權的政府部門、事業(yè)單位或主管部門作為購買主體(一般為財政局);
4.確定采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式實施棚改采購;
5.確定承接主體為社會資本，也可是社會資本獨自或與政府共同成立的項目公司;
6.將采購資金納入未來年度財政預算支出管理;
7.購買主體與借款人簽訂政府購買服務合同。
棚戶區(qū)改造補償標準
第一條:為了加快我市老城區(qū)(棚戶區(qū))改造,改善居民居住環(huán)境,保障拆遷工作順利進行,根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》及吉林省、白城市的棚戶區(qū)改造有關規(guī)定,結合我市實際,特制定本規(guī)定。
第二條:凡對市區(qū)內市政府確定的老城區(qū)(棚戶區(qū))房屋進行拆遷時,給予補償安置的適用本規(guī)定。
第三條:本規(guī)定所稱拆遷人,指取得房屋拆遷許可證的單位,被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。
第四條:拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應按本規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。
第五條:拆遷人在領取《房屋拆遷許可證》前將拆遷補償安置資金全額存入房屋拆遷管理部門指定的專用帳戶。待回遷安置結束后,剩余資金一次性返還給拆遷人。
第六條:拆遷補償安置采取貨幣補償和回遷安置兩種方式,由被拆遷人自愿選擇。選擇回遷安置的,其附屬物按當年洮南市房地產(chǎn)評估指導價格文件規(guī)定執(zhí)行補償。
第七條:有如下情況的不做回遷安置,由拆遷人給予貨幣補償。
(一)被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?拆遷的房屋及附屬物按當年洮南市房地產(chǎn)市場評估指導價格文件規(guī)定評估計價補償,—次性付給被拆遷人。 (二)拆遷中涉及國有、集體所有制的房屋及其它建筑物、構筑物、附屬物,執(zhí)行有關政策規(guī)定。
(三)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有房屋,一律回遷安置,附屬物由拆遷人按當年洮南市房地產(chǎn)評估指導價格文件規(guī)定予以補償。安置后的住宅房屋其房屋所有權屬不變,并由原承租人承租,房屋產(chǎn)權所有人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第八條:擁有私有產(chǎn)權證(照)的住宅房屋和非住宅房屋的被拆遷人,選擇回遷安置的,按建設部建住房(2005)178號文件規(guī)定并結算結構差價,結構系數(shù)為磚混樓房、平房1;磚瓦0.98;磚平0.95;磚土0.92;土平0.90。 非住宅房屋是指拆遷時正在用于生產(chǎn)、經(jīng)營的且按有關規(guī)定取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證并正常繳納各種稅費的房屋。
第九條:對老城區(qū)(棚戶區(qū))低保戶給予合理補償和照顧。實行按原住宅房屋面積拆一還一,不找差價。低保戶是指經(jīng)民政等有關部門批準的,享受當?shù)刈畹蜕畋Ｕ洗龅木用瘛?/p>
第十條:回遷安置住宅房屋設以下戶型面積:36平方米;45平方米;55平方米;65平方米;70平方米五種戶型,由被安置人自愿選擇。回遷安置面積超過80平方米以上的可選擇兩個以上戶型。實際回遷面積與應回遷面積不符的,其超出或缺少面積部分在誤差率以內的按每平方米800元購買或補償。其超出面積部分在誤差率以外的按成本價購買,其缺少面積部分在誤差率以外的按回遷住宅樓房市場價計價補償。戶型面積也可按拆遷補償安置協(xié)議的實際情況設計,誤差率不應超過5%。
第十一條:臨街商宅混用一證(照)房屋,選擇回遷安置的按非住宅房屋安置。安置的標準為按原房屋應安置面積的50%按其住宅樓市場價格與其非住宅樓的市場價格計價找差。對原非臨街的從事無環(huán)境污染的生產(chǎn)經(jīng)營所用的非住宅房屋,選擇回遷安置的,按原房屋應安置的面積安置非臨街、非住宅用房。對非臨街的商宅混用—證(照)房屋,安置標準按臨街商宅混用一證(照)房屋安置標準,安置非臨街、非住宅房屋。
第十二條:拆遷現(xiàn)有人居住的沒有超過批準期限的臨時住宅(居室、廚房、電、水表俱全)或有證浮房。按原面積60%有產(chǎn)權證(照)房屋安置。超過批準期限的按當年洮南市房地產(chǎn)評估指導價格規(guī)定予以貨幣補償。對特殊困難的被拆遷人補償安置,經(jīng)有關部門審查核實后,按相關規(guī)定執(zhí)行。
第十三條:對擁有共有權證(照)而無法獨立居住的,不予獨立安置?；剡w后仍保留其共有部分,或由所有人與共有人自行解決。
第十四條:回遷房屋的選擇確定工作在拆遷結束及樓房建設施工圖設計審查合格后進行?；剡w房屋確定的原則:建設一棟樓房,應確定兩個單元(含兩個單元)以上的房屋作為回遷安置用房。建設二棟樓房以上的(含兩棟),應確定一棟以上的房屋作為回遷安置用房。按拆遷人簽訂協(xié)議序號與搬家序號之和,由小到大順序在所對應的戶型中選擇樓層、房號,并予以公示。選擇同一戶型,選擇權序號相同的采取抽簽的方式確定先后順序。
第十五條:對回遷安置的房屋辦理產(chǎn)權證時,原被拆遷人持《老城區(qū)(棚戶區(qū))房屋拆遷補償安置協(xié)議書》和購房合同免交契稅,只繳納房屋權屬登記工本費。
第十六條:同一被拆遷人只能享受一次棚戶區(qū)改造拆遷補償安置優(yōu)惠政策。
第十七條:回遷安置的住宅和非住宅房屋,自回遷之日起,五年內不準上市交易。
第十八條:拆遷人應當對被拆遷人或房屋承租人支付搬遷補助費,標準按當年洮南市房地產(chǎn)評估指導價格文件規(guī)定執(zhí)行。拆遷人對被拆遷人進行臨時過渡安置,過渡期不得超過一年;被拆遷人自行解決過渡房的,由拆遷人按每戶每月100元標準給以補助(含采暖補助費),超過規(guī)定過渡期限的,過渡補助費加倍。
第十九條:對被拆遷人或承租人臨時過渡期間子女上小學的,可持拆遷協(xié)議書、原就讀學校出具的介紹信,由市教育行政主管部門協(xié)調到臨時過渡區(qū)域內的小學借讀。
第二十條:經(jīng)市建設行政主管部門行政裁決,被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內拒絕履行搬遷義務的,由有關部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。對少數(shù)帶頭鬧事、無理取鬧、漫天要價、惡意串聯(lián),阻撓正常拆遷,嚴重影響社會秩序的,追究其當事人法律責任。
第二十一條:本規(guī)定未盡事宜,按相關法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條:本規(guī)定由市政府法制辦公室負責解釋。
第二十三條:本規(guī)定自公布之日起施行。