城中村改造政策詳情解讀
年城中村改造政策
推進“城中村”改造要實現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會形態(tài)改造的有機結(jié)合，以人為本，科學(xué)規(guī)劃，可持續(xù)推進我國城中村改造。
打破行政區(qū)劃藩籬，實現(xiàn)多種安置并行。按照“政府主導(dǎo)、區(qū)域統(tǒng)籌”原則，建議在今后“城中村”改造建設(shè)中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依據(jù)改造村莊實際特點，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結(jié)合，必要時可打破行政區(qū)劃限制，跨區(qū)域安置村民，確保村民利益的實現(xiàn)。
拓寬融資渠道，加大監(jiān)管扶持力度。首先，逐步完善城改項目手續(xù)，對安置先行的城改項目進行聯(lián)合預(yù)審。其次，對房企的資質(zhì)和實力進行前期審查;對部分高息借貸的房企，要跟蹤調(diào)查;對違法建設(shè)的房企，要加大處罰力度。再次，擴大區(qū)級政府融資平臺，加大銀企合作力度。最后，前置商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃聽證程序，積極扶持城改項目，吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會資本。
村民有序參與建設(shè)，實現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導(dǎo)村民參與“城中村”改造附屬工程建設(shè)，變村民的被動拆遷為村民的主動建設(shè)，豐富村民參加“城中村”建設(shè)形式，讓廣大村民在主動建設(shè)中真正感受到“城中村”建設(shè)的意義;暢通村民訴求表達渠道，有疏有堵，正確對待村民的合理訴求，推動城改工作順利進行，實現(xiàn)互惠共贏。
大力加強教育引導(dǎo)，確保真正融入城市。積極教育引導(dǎo)村民培育正確的財富觀、就業(yè)觀，大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實體經(jīng)濟;給予村民職業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)指導(dǎo)以及稅費減免等優(yōu)惠政策，積極幫助村民提高勞動技能;通過集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營等形式，變村民為股民，實現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán)，讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過程中土地增值的收益，真正融入城市。
年縣城棚戶區(qū)改造相關(guān)問答
一、縣城棚戶區(qū)(城中村)改造后將會給村(居)民帶來什么好處?
答：眾所周知，一段時期以來，我縣大多數(shù)棚戶區(qū)(城中村)房屋建筑由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，再加上受利益驅(qū)動，“兩違”建筑和私搭亂建較多，低矮破舊房屋與“兩違”建筑混雜其中，排水排污、公共綠地、文化、體育、休閑設(shè)施等城市基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，物業(yè)管理滯后，生產(chǎn)生活環(huán)境惡劣，造成極大的交通、消防、治安隱患，嚴重影響了城市形象，阻礙了城市化進程。因此，縣委、縣政府決定實施棚戶區(qū)(城中村)改造，其根本目的是為了維護公共利益，完善城市功能，改善群眾的生活條件和居住環(huán)境，說到底，是為了改造范圍內(nèi)大多數(shù)群眾的利益。棚戶區(qū)(城中村)改造后，其好處顯而易見：
1、環(huán)境的改善：我縣棚戶區(qū)(城中村)改造實行的是貨幣化安置為主的政策，國有土地上房屋征收還可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋被征收戶獲得貨幣補償資金后，可根據(jù)自身實際購買新建商品房或二手房，縮短了過渡時間，增加了選擇空間。同時，我縣新開發(fā)樓盤大都在交通條件好、區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域。這些地塊實行的是高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的片區(qū)規(guī)劃和建設(shè)，居住與商業(yè)服務(wù)兼容，各種市政配套設(shè)施齊全，綠化、凈化、美化均達到人居要求。
2、住房條件的改善：舊房換成采光充足、通風(fēng)良好、結(jié)構(gòu)合理，水、電、有線電視等居住配套設(shè)施齊全的新房。
3、房產(chǎn)價值的改變：對國有土地上房屋而言，在規(guī)定時間內(nèi)簽約的被征收房屋，由于忽略了房屋所在區(qū)位、用途、成新、樓層、朝向等因素，其補償價值將高于縣城房地產(chǎn)市場平均銷售價格，也遠高于二手房成交價格。對集體土地房屋而言，農(nóng)村集體房屋住宅征收補償后可購買完全產(chǎn)權(quán)、可上市交易的商品房。這些房產(chǎn)可以進行自住、租賃或出售，在資金困難時可向銀行抵押申請商業(yè)貸款。
4、村民觀念的改變：本次土地房屋征收，本著讓利于民的原則，合法住宅房屋征收補償(含獎勵補助)按略高于我縣同期全縣商品房平均銷售價格安排，有利于滿足居民改善性住房需求。對合法非住宅房屋的征收補償金額一律由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定的規(guī)定，有利于居民及時調(diào)整經(jīng)營策略，實現(xiàn)資產(chǎn)的有效配置。
二、我縣推進棚戶區(qū)(城中村)改造的法律法規(guī)及政策依據(jù)是什么?
一是符合中央和省市政策精神。年6月25日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》(國發(fā)[]37號)，意見指出，—年，全國要完成改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套。我縣的棚戶區(qū)(城中村)改造納入了住建部和省政府年任務(wù)計劃安排。
二是符合相關(guān)法律法規(guī)要求。為依法推進土地房屋征收工作，縣里聘請了江西公仁律師事務(wù)所律師團作為專項法律顧問，對征收工作提供全程法律服務(wù)和合法性審查。目前發(fā)布的公告和公布的征收補償方案(征求意見稿)均符合《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》、《江西省征收土地管理辦法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等法律法規(guī)的要求。
三是符合規(guī)定的議事決策程序。年縣城棚戶區(qū)(城中村)改造項目已經(jīng)縣人大會議通過，并經(jīng)縣發(fā)改委批復(fù)立項，符合年我縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、《尋烏縣土地利用總體規(guī)劃》、《尋烏縣城市總體規(guī)劃》。
三、縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地及房屋征收為什么要一律取消宅基地安置?
一是法律法規(guī)的要求?！督魇嵤?lt;中華人民共和國土地管理法>辦法》(省人大會員會公告第46號)第四十二條規(guī)定：“在城市(含建制鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)內(nèi)建單家獨院的住宅，必須以出讓方式取得國有土地使用權(quán)。”《國土資源部關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》第八條規(guī)定：“在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a償?shù)姆绞剑杀徊疬w農(nóng)戶自行選購房屋或政府提供的安置房。”
二是縣政府已按程序發(fā)布通告。年12月31日縣政府發(fā)布了《關(guān)于取消中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)控制范圍內(nèi)房屋拆遷宅基地安置方式的通告》，通告指出，從年1月1日起，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新增項目的土地房屋征收一律取消宅基地安置。
三是縣政府有權(quán)決定集體土地征收的補償安置方式。到目前為止，我國針對集體土地上房屋征收補償安置方式暫未出臺統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定，縣人民政府有權(quán)批準(zhǔn)征地補償安置方案，其中就包含有權(quán)決定補償安置方式。
四是各地的普遍做法。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地房屋征收一律取消宅基地安置是全國包括贛州市各縣在內(nèi)的普遍做法。
五是建設(shè)精致宜居城市的需要。一段時期以來，我縣縣城規(guī)劃區(qū)私建房屋、規(guī)劃區(qū)“兩違”建筑泛濫，已經(jīng)嚴重影響了城市形象，嚴重損害了社會公平正義，嚴重破壞了城市規(guī)劃區(qū)土地和空間的有效利用，拆違、治違已成為廣大干部群眾的共同呼聲，縣政府順應(yīng)民意，下決心拆違治違，下決心取消縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地房屋征收宅基地安置，是從城市建設(shè)的大局和長遠發(fā)展而考慮的。
四、棚戶區(qū)(城中村)改造，縣委、縣政府最大限度讓利于民的政策主要包括哪些方面?
一是集體土地合法房屋利益最大化。在規(guī)定時間簽約搬遷的集體土地上合法房屋的征收補償價格實行了 “一個參照三個高于”。“一個參照”即集體土地上合法房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)完全參照國有土地上合法房屋的征收補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，未扣除征地及土地出讓金等相關(guān)費用。“三個高于”即1高于《贛州市中心城區(qū)集體土地征收及房屋拆遷補償安置辦法(試行)》(贛市府發(fā)[]1號)文件規(guī)定的中心城區(qū)集體土地征收及房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。2高于我縣縣城房地產(chǎn)市場平均銷售價格。按征求意見稿補償標(biāo)準(zhǔn)測算，以被征收戶框架結(jié)構(gòu)房屋在第一階段期限內(nèi)簽約為例，其主住宅房屋(不含裝修)補償補助獎勵價格為：房屋僅有一層5810元/㎡;房屋僅有二層5180元/㎡;三層及以上房屋4550元/㎡。即使是土木結(jié)構(gòu)房屋，其補償價格：房屋僅有一層5264元/㎡;房屋僅有二層4712元/㎡。上述補償價格高于今年1—3月縣城商品房銷售均價4379元/㎡。3遠高于目前我縣二手房正常交易價格。
二是搭建了便民利民的購房平臺?？h城所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出了“在今年年底前購房的被征收戶，一律按不高于今年2月份實際銷售價格向棚改被征收戶提供房源，接受社會和職能部門監(jiān)督”的公開承諾。同時，縣政府將在上半年推出原尋烏第一中學(xué)約200畝、銀河灣東側(cè)約50畝地塊進行商住房開發(fā)，以增加房源供應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。
三是兼顧了違章建筑的處置。年8月前建設(shè)的無證房屋建筑，在規(guī)定時間內(nèi)簽約搬遷的將視作歷史遺留問題給予補償，按征求意見稿補償標(biāo)準(zhǔn)測算，框架結(jié)構(gòu)房屋補償標(biāo)準(zhǔn)達到了3550元/㎡。即使是純違章建筑，在規(guī)定時間內(nèi)簽約并配合拆除的違章戶也給予了812.5元/㎡的補助。如未納入棚戶區(qū)(城中村)改造范圍，上述房屋實質(zhì)就是“兩違”建筑。
四是對符合失地農(nóng)民條件的將納入社會保障范圍給予保障。
五是兼顧了困難群體的利益。被征收戶住宅房屋建筑面積不到36㎡且在縣城只有一處住房的，按36㎡給予補償。被征收人經(jīng)縣民政部門、殘聯(lián)認定為“五保戶、低保戶、二級以上殘疾人”的，給予每戶10000元的裝修補助。合法房屋被征收人符合住房保障申請條件并申請保障性住房的，對家庭成員中有60歲以上孤寡老人、雙目失明或者下肢殘疾者，在樓層安置上根據(jù)被征收人要求，給予適當(dāng)照顧。
五、為什么說積極配合工作組如實提供真實情況才能使自己的權(quán)益得到合法保護?
廣大被征收戶應(yīng)該知道，任何回避、抵觸等不支持不配合棚戶區(qū)(城中村)改造的行為，最終損害的都將是自己的利益，理性合法表達訴求、盡快完善方案才是明智的選擇。
一是如實提供真實情況才能為完善征收補償方案提供依據(jù)。目前，兩個征收補償方案(征求意見稿)還處于面向公眾征求意見階段，被征收人應(yīng)采取合法的途徑正確表達對征收補償方案的意見、建議，如實向征收工作人員反映和提供房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)年代、土地性質(zhì)、家庭成員居住狀況等資料，這才有利于縣委、縣政府的正確決策，有利于制定更加科學(xué)合理的征收補償方案。
二是維護自身利益的需要。廣大被征收人應(yīng)該清楚，縣委、縣政府實施的棚戶區(qū)(城中村)改造，是改善生活條件的一次大好機遇。在土地及房屋征收工作中，縣委、縣政府將做到公平公正征收，一把尺子量到底，執(zhí)行政策不走樣，旗幟鮮明、最大限度保護群眾的合法利益，同時，對損害公共利益、擾亂社會秩序的行為予以堅決的打擊，決不讓配合工作的群眾吃虧，也決不讓不配合工作的人占便宜。對合法的集體土地房屋被征收戶而言，早丈量早簽約早搬遷，才能獲得最高的補償和獎勵金額，使自己的利益最大化。反之，超過規(guī)定時間，不僅不能獲得相應(yīng)獎勵，而且被征收房屋的價值，一律由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。評估機構(gòu)在房屋價值評估時將綜合考慮被征收房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素，一般來說，其評估的補償價值會遠低于方案中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。同時，合法的農(nóng)村集體房屋住宅征收補償后可購買完全產(chǎn)權(quán)、可上市交易、抵押的商品房，在改善居住環(huán)境的同時，又提供了增值保值的空間。對“兩違”建筑房屋被征收戶而言，更要做到是非分明，明智決斷，最大限度減少自己的損失。大家知道，鐵心硬手拆除“兩違”建筑是省委、省政府和市委、市政府做出的一項重大決策，縣委、縣政府將嚴格貫徹落實上級精神，繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，堅決掃除“兩違”建筑等影響城市發(fā)展的毒瘤。希望沒有土地合法來源和規(guī)劃建設(shè)相關(guān)手續(xù)的被征收戶珍惜這次城中村改造的難得機遇，不偏聽偏信，不傳謠信謠，積極配合征收工作人員，提供相關(guān)資料，算好經(jīng)濟對比賬和長遠發(fā)展賬，做到早丈量早簽約、早搬遷早受益。
六、在征地范圍內(nèi)，搶種農(nóng)作物，在房屋征收范圍內(nèi)新建、擴建、改建房屋的，可以獲得補償嗎?
答：依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等規(guī)定，土地房屋征收范圍確定后，不得在土地房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途及搶種農(nóng)作物等不當(dāng)增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。
年城中村改造政策相關(guān)