房貸利率政策解讀
房貸利率政策解讀
目前房貸利率仍未調(diào)整
本輪調(diào)控主體是各省市地方政府，而從長期來看，房價(jià)的起伏主要取決于貨幣政策。市場對(duì)于房貸利率調(diào)整與否表現(xiàn)出愈加強(qiáng)烈的關(guān)注度。
9日，央行南京分行及江蘇江蘇銀監(jiān)局日前聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整部分城市差別化住房信貸政策的通知，明確江蘇各樓市“限購”城市房貸執(zhí)行細(xì)則，支持地方政府落實(shí)好房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任。
同時(shí)，要求加強(qiáng)住房金融管理，加強(qiáng)對(duì)首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實(shí)性等情況的審核，有效防范“首付貸”、“假按揭”等風(fēng)險(xiǎn)。各地人民銀行、銀監(jiān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的跟蹤監(jiān)測，及時(shí)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房信貸政策落實(shí)情況開展督查，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。
在北京，記者走訪多家銀行了解到，目前銀行已根據(jù)市政府調(diào)控政策提高首付比例，但房貸利率和利率優(yōu)惠并未變化。
“目前還沒有接到房貸利率調(diào)整的通知，但是從十一期間開始我們已經(jīng)根據(jù)北京市政府政策，提高房貸首付比例”，銀行工作人員介紹，“現(xiàn)在北京房貸利率優(yōu)惠普遍8.5折，這是在限購前就已經(jīng)調(diào)整的。”
盡管樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，但關(guān)于房貸利率、利率優(yōu)惠等重要因素仍未調(diào)整跡象。房貸政策會(huì)不會(huì)只是一場隔靴搔癢，是目前市場上最為關(guān)心的。
央行行長周小川在年第四次G20才長和央行行長會(huì)議上的發(fā)言使得市場對(duì)于貨幣政策調(diào)整充滿期待。周小川指出，近期中國部分城市房價(jià)上漲較快。中國政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
房貸利率往往跟隨著樓市調(diào)控
據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去的十年，北京二手房成交量增長近5倍，價(jià)格漲了6倍，堪稱地產(chǎn)黃金十年。在這起伏變化的十年中，貨幣政策往往緊隨政府政策松緊不斷調(diào)整。2006年、2007年、2010年、年，央行連續(xù)不斷加息，抑制房價(jià)過快增長;其余6年里，流動(dòng)性偏松，政府支持，貨幣政策連續(xù)降息，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。
自年4月開始的樓市暴漲被稱為中國房地產(chǎn)有史以來增速最猛的一輪暴漲。在各地新政拳拳出擊下，控杠桿，限制投資性需求，讓住房回歸居住本質(zhì)的目的能否如愿實(shí)現(xiàn)，貨幣政策接下來的表現(xiàn)備受期待。
年房貸利率是多少
央行官網(wǎng)發(fā)布通知，將從2月21日起，調(diào)整職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。央行表示，當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和三個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)息，目前分別為0.35%和1.10%。此次調(diào)整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%。
中國人民銀行年2月29日宣布，自3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此舉旨在保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
一、住房存款年利率%
(一)個(gè)人住房公積金存款
當(dāng)年歸集的 0.35
上年結(jié)轉(zhuǎn)的 1.10
住房資金管理中心在
委托銀行專戶中的沉淀資金按單位存款相應(yīng)期限檔次利率計(jì)息
(二)其他住房存款按單位存款同檔次利率執(zhí)行
二、住房貸款年利率%
(一)個(gè)人住房公積金貸款
五年以下(含五年) 2.75
五年以上 3.25
(二)商業(yè)銀行自營性住房貸款
1、住房開發(fā)貸款參考相應(yīng)檔次央行貸款利率執(zhí)行
2、個(gè)人住房貸款參考相應(yīng)檔次央行貸款利率執(zhí)行
(三)個(gè)人住房貸款逾期
個(gè)人住房貸款逾期利率借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%
央行年5次降息 利率最多一次性下調(diào)20.33%
年，央行先后5次降息，但根據(jù)多數(shù)銀行貸款規(guī)定，房貸須待次年1月1日才能調(diào)整。于是，3月之前貸款買房的最為悲催彼時(shí)5年以上房貸基準(zhǔn)利率為6.15%，而12月基準(zhǔn)利率已下調(diào)至4.9%。即便不算各大銀行逐漸放開的房貸折扣，單基準(zhǔn)利率就下調(diào)了20.33%。
假設(shè)市民A先生通過純商業(yè)貸款辦理100萬元的房貸，還款期限為20年，按照年初6.15%的利率，等額本息還款，每月還貸7251.12元;如果按照4.9%的房貸利率，則每月的還貸6544.44元。比較而言，實(shí)行新的基準(zhǔn)利率后，總利息支出減少近17萬，每月少還706.68元。
有銀行工作人員表示，大部分銀行采用次年調(diào)，次年1月1日開始執(zhí)行新利率。銀行會(huì)自動(dòng)執(zhí)行新的利率政策，貸款人不必提出申請(qǐng)。
因跨越年度分段計(jì)息 1月份月供或不減反增
那么，在銀行執(zhí)行新的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率后，房貸就會(huì)立刻減少嗎?銀行相關(guān)人士表示，并非如此，對(duì)于采用等額本息還款的客戶，隨著利率降低，每個(gè)月還的貸款數(shù)目中本金金額要多，而且逐月增加，對(duì)客戶而言，貸款結(jié)清前，總利息是減少的，為利好。
銀行個(gè)貸部門相關(guān)人士介紹，多數(shù)銀行房貸還款日為中下旬，由于1月份處于年度分段計(jì)息時(shí)段，部分客戶1月份貸款月供可能會(huì)有所上升。假如每月15日為還貸日，年底利息計(jì)算方法要分為兩部分，
年12月15日至31日期間執(zhí)行舊利率，年1月1日至15日才執(zhí)行新利率，因此，1月份房貸利息下降不明顯，但同時(shí)，根據(jù)等額本息計(jì)算公式重新計(jì)算，還款本金卻會(huì)上漲，供房者還的本金上漲的幅度會(huì)超過利息下降的部分，所以會(huì)出現(xiàn)1月份月供“不降反升”的事。
因此，銀行人士建議，客戶1月份最好留意銀行短信通知，在月供還款之前多存些資金，避免出現(xiàn)房貸逾期情況。
房貸利率創(chuàng)19年來最低 1996年商貸利率為15.12%
數(shù)據(jù)顯示，從1996年啟動(dòng)個(gè)人住房貸款以來，如今的房貸利率已經(jīng)創(chuàng)下了19年來的最低值。
1996年的商業(yè)貸款利率為15.12%，經(jīng)過連續(xù)7次下調(diào)，2002年2月21日商業(yè)貸款利率降為5.76%。此后多番調(diào)整，房貸利率起伏不定，2007年9月15日漲至7.83%、2008年12月31日下調(diào)至5.94%，年7月7日又為7.05%。此后房貸利率一路下調(diào)，到年年底的4.9%，已經(jīng)是這些年房貸利率最低的時(shí)候。
若以如今較普遍的折扣來計(jì)算，房貸利率更加優(yōu)惠。融360數(shù)據(jù)顯示，去年12月，上海首套房貸的平均折扣為8.8折，平均利率為4.32%，其中最低的匯豐銀行為8.2折，利率僅4.018%。
要不要提前還貸?未必劃算，最好慎重考慮
隨著年底的到來，各單位的年終獎(jiǎng)紛紛發(fā)下來，有一些市民在猶豫:有錢了，要不要提前還貸呢?對(duì)此，江蘇某國有銀行一位理財(cái)師分析，當(dāng)前各家銀行基本上實(shí)行基準(zhǔn)利率，如果之前享受的是7折或8.5折利率優(yōu)惠，提前還貸未必劃算。
銀行理財(cái)經(jīng)理介紹，對(duì)于提前還貸，有些銀行會(huì)約定交一定比例的違約金，有的銀行會(huì)以“是否滿一年”為界，貸款不到一年會(huì)收取違約金，一年以后不收取。理財(cái)經(jīng)理介紹，處于還貸初期的客戶，若有好的理財(cái)方向，提前還貸還可以，但若處于還款中后期，由于已償還大部分利息，因此提前還貸不劃算。同時(shí)，理財(cái)師介紹，對(duì)于以前買房申請(qǐng)到利率8.5折優(yōu)惠的市民，打折后的利率為4.165%，低于銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益水平，因此，如果之前享受7折、8.5折優(yōu)惠利率或辦理公積金貸款者，在今年五次降息的情形下提前還貸是不劃算的。