營(yíng)改增政策解讀
年?duì)I改增實(shí)施細(xì)則全文解讀
公布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，營(yíng)改增試點(diǎn)的細(xì)則正式亮相。其中備受關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策也隨之明確，房企的舊項(xiàng)目可以選擇兩種計(jì)稅方法。而對(duì)于個(gè)人二手住房交易，將按照5%的征收率計(jì)算納稅，稅負(fù)有所降低。
而財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局最新公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施差別政策，北上廣深個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
算算賬
賣300萬(wàn)元房 營(yíng)改增后少繳7100元
增值稅與營(yíng)業(yè)稅的不同在于，增值稅的計(jì)算需要把含稅部分剔除，而簡(jiǎn)易征收方式不需要計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，其計(jì)算公式為增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。
舉例來(lái)說(shuō)，房子的交易價(jià)格為300萬(wàn)元，如果征營(yíng)業(yè)稅，那么營(yíng)業(yè)稅=300萬(wàn)元×5%=15萬(wàn)元。改征增值稅后，采用簡(jiǎn)易征收，征收率為5%，300萬(wàn)元為含稅價(jià)，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬(wàn)元÷(1+5%)×5%=14.29萬(wàn)元，即可以減少納稅7100元。
新政
房企土地成本能抵扣
自年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。
從稅率上看，房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營(yíng)業(yè)稅改為11%的增值稅，但增值稅與營(yíng)業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外，對(duì)于4月30日(《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目)之前的舊項(xiàng)目，兩個(gè)行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅等過(guò)渡期政策。
安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂(lè)昨日表示，細(xì)則明確了向政府部門支付的土地價(jià)款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本占了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的三分之一到四分之一。”
對(duì)于房地產(chǎn)的老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可以選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法。若采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計(jì)稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。
梁因樂(lè)指出，選擇何種計(jì)稅方式，房企需要根據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個(gè)人，則可能采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法相對(duì)好一點(diǎn)，一定程度上避免了向個(gè)人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計(jì)稅方式，因?yàn)椴捎靡话阌?jì)稅方式的話，房企可以開(kāi)出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來(lái)抵扣，這對(duì)企業(yè)買家來(lái)說(shuō)吸引力較大。
二手房交易稅負(fù)降0.24%
細(xì)則還明確，個(gè)人銷售購(gòu)買所得的住房，按5%的征收率簡(jiǎn)易計(jì)增值稅，稅負(fù)為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)還要低0.24%。
原營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用，即：對(duì)北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。 對(duì)北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
而個(gè)人銷售寫字樓等其他不動(dòng)產(chǎn)，則以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)稅。
此外，個(gè)人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，與現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅相比，稅負(fù)也有所降低。
賣房租房委托代征：無(wú)須多跑一個(gè)部門
以往二手房交易涉及到個(gè)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營(yíng)改增之后，是不是又要多跑一個(gè)國(guó)稅局呢?答案是否定的。昨日的細(xì)則明確，納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。
廣州市國(guó)稅部門表示，針對(duì)二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營(yíng)改增后的稅收征管、發(fā)票開(kāi)具等問(wèn)題，正在探索國(guó)地稅部門委托代征新機(jī)制。廣東國(guó)地稅部門已成功完成營(yíng)改增數(shù)據(jù)遷移工作，與地稅部門協(xié)商擴(kuò)大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限，順利完成了84.41萬(wàn)戶營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人的接收。
年?duì)I改增最新政策
一、境內(nèi)的單位和個(gè)人為施工地點(diǎn)在境外的工程項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈營(yíng)業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅管理辦法(試行)〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告年第29號(hào))第八條規(guī)定辦理免稅備案手續(xù)時(shí)，凡與發(fā)包方簽訂的建筑合同注明施工地點(diǎn)在境外的，可不再提供工程項(xiàng)目在境外的其他證明材料。
二、境內(nèi)的單位和個(gè)人在境外提供旅游服務(wù)，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告年第29號(hào)第八條規(guī)定辦理免稅備案手續(xù)時(shí)，以下列材料之一作為服務(wù)地點(diǎn)在境外的證明材料：
(一)旅游服務(wù)提供方派業(yè)務(wù)人員隨同出境的，出境業(yè)務(wù)人員的出境證件首頁(yè)及出境記錄頁(yè)復(fù)印件。
出境業(yè)務(wù)人員超過(guò)2人的，只需提供其中2人的出境證件復(fù)印件。
(二)旅游服務(wù)購(gòu)買方的出境證件首頁(yè)及出境記錄頁(yè)復(fù)印件。
旅游服務(wù)購(gòu)買方超過(guò)2人的，只需提供其中2人的出境證件復(fù)印件。
(29號(hào)公告原文闡述模糊，只說(shuō)材料，沒(méi)具體說(shuō)，此處加以補(bǔ)充統(tǒng)一規(guī)范，銷方和購(gòu)方有一方能夠證明出境即可。不過(guò)個(gè)人感覺(jué)是否有些過(guò)于簡(jiǎn)單了...旅游公司員工跟團(tuán)本鷹感覺(jué)應(yīng)該是必要條件吧，不然怎么在境外提供服務(wù)呢?如果旅游企業(yè)組織旅游團(tuán)到中華人民共和國(guó)境外旅游，在境外其旅游團(tuán)改由其他旅游企業(yè)接團(tuán)的，扣除付給接團(tuán)企業(yè)后其差額部分就不應(yīng)該免征增值稅。)
三、享受國(guó)際運(yùn)輸服務(wù)免征增值稅政策的境外單位和個(gè)人，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免稅備案時(shí)，提交的備案資料包括：
(一)關(guān)于納稅人基本情況和業(yè)務(wù)介紹的說(shuō)明;
(二)依據(jù)的稅收協(xié)定或國(guó)際運(yùn)輸協(xié)定復(fù)印件。
四、納稅人提供建筑服務(wù)，被工程發(fā)包方從應(yīng)支付的工程款中扣押的質(zhì)押金、保證金，未開(kāi)具發(fā)票的，以納稅人實(shí)際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。(講理!比如1000萬(wàn)工程，完工后甲方支付了950萬(wàn)工程款，扣押了50萬(wàn)作為質(zhì)保金，那么只要乙方按照950萬(wàn)開(kāi)票，沒(méi)按照1000萬(wàn)開(kāi)，那么50萬(wàn)的稅可以先不交，當(dāng)甲方質(zhì)保期結(jié)束后將質(zhì)保金交付乙方時(shí)，乙方的納稅義務(wù)才發(fā)生，才需要繳稅。)
五、納稅人以長(zhǎng)(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅。(倆條件，1出租，2提供配套(比如打掃房間、不單獨(dú)收電費(fèi)、水費(fèi)等酒店住宿應(yīng)有的服務(wù))，缺一不可。單是出租，那就是不動(dòng)產(chǎn)租賃了。也很講理，畢竟提供了配套服務(wù)，只不過(guò)形式不同而已。這么解釋是好是壞呢?我感覺(jué)是好事，住宿稅率6%，小規(guī)模征收率3%，不動(dòng)產(chǎn)租賃分別是11%和5%。雖然老房子按租賃算可以簡(jiǎn)易征收5%貌似比6%低，但6%可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，也勾回來(lái)了。以后房子越來(lái)越新，11%就是常態(tài)了。)
六、境外單位通過(guò)教育部考試中心及其直屬單位在境內(nèi)開(kāi)展考試，教育部考試中心及其直屬單位應(yīng)以取得的考試費(fèi)收入扣除支付給境外單位考試費(fèi)后的余額為銷售額，按提供“教育輔助服務(wù)”繳納增值稅;就代為收取并支付給境外單位的考試費(fèi)統(tǒng)一扣繳增值稅。教育部考試中心及其直屬單位代為收取并支付給境外單位的考試費(fèi)，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。(特殊給考試中心的政策，估計(jì)因?yàn)槔贤鉄o(wú)法給考試中心開(kāi)專票，抵不了，因此給了差額征收。也沒(méi)算他代理業(yè)，不必增項(xiàng)了。其他類似國(guó)內(nèi)考試代理業(yè)務(wù)可互開(kāi)專票抵扣，所以就不用差額了。)
七、納稅人提供簽證代理服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向服務(wù)接受方收取并代為支付給外交部和外國(guó)駐華使(領(lǐng))館的簽證費(fèi)、認(rèn)證費(fèi)后的余額為銷售額。向服務(wù)接受方收取并代為支付的簽證費(fèi)、認(rèn)證費(fèi)，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。
八、納稅人代理進(jìn)口按規(guī)定免征進(jìn)口增值稅的貨物，其銷售額不包括向委托方收取并代為支付的貨款。向委托方收取并代為支付的款項(xiàng)，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。(只是針對(duì)進(jìn)口免稅貨物的，比如高校進(jìn)口的科研設(shè)備，記得前段時(shí)間還有親問(wèn)過(guò)?？梢蚤_(kāi)普票這個(gè)有點(diǎn)意思，是要按免稅開(kāi)?還是再增加稅收分類編碼?亦或是帶著稅點(diǎn)開(kāi)出去然后在申報(bào)時(shí)差額掉?希望說(shuō)明白。)
九、納稅人提供旅游服務(wù)，將火車票、飛機(jī)票等交通費(fèi)發(fā)票原件交付給旅游服務(wù)購(gòu)買方而無(wú)法收回的，以交通費(fèi)發(fā)票復(fù)印件作為差額扣除憑證。(講理!注意留存復(fù)印件!弄丟了的也可以往這靠哦~但要注意開(kāi)票金額，不應(yīng)該再包含這部分費(fèi)用，不然購(gòu)買方很可能進(jìn)兩次費(fèi)用!)
十、全面開(kāi)展住宿業(yè)小規(guī)模納稅人自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票試點(diǎn)。月銷售額超過(guò)3萬(wàn)元(或季銷售額超過(guò)9萬(wàn)元)的住宿業(yè)小規(guī)模納稅人提供住宿服務(wù)、銷售貨物或發(fā)生其他應(yīng)稅行為，需要開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，可以通過(guò)增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)自行開(kāi)具，主管國(guó)稅機(jī)關(guān)不再為其代開(kāi)。(不再限制在91個(gè)城市，不過(guò)仍然是要求超過(guò)免稅限額的才能申請(qǐng)，因?yàn)橐坏╅_(kāi)了專票購(gòu)方就可以抵扣，再免稅的話國(guó)家就要往里搭錢了....注意不單單是住宿，住宿業(yè)附帶可能存在的銷售貨物，比如小賣部，以及其他業(yè)務(wù)的也可以自開(kāi)專票了，但是常見(jiàn)配套的餐飲、娛樂(lè)和其他生活服務(wù)業(yè)由于不允許抵扣，所以開(kāi)專票也沒(méi)什么意義。)
住宿業(yè)小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，需要開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，仍須向地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。(只說(shuō)了銷售不動(dòng)產(chǎn)，那么租賃不動(dòng)產(chǎn)的話根據(jù)上面那段，可以自行開(kāi)具專票了)
住宿業(yè)小規(guī)模納稅人自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票應(yīng)繳納的稅款，應(yīng)在規(guī)定的納稅申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。在填寫增值稅納稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)將當(dāng)期開(kāi)具專用發(fā)票的銷售額，按照3%和5%的征收率，分別填寫在《增值稅納稅申報(bào)表》(小規(guī)模納稅人適用)第2欄和第5欄“稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票不含稅銷售額”的“本期數(shù)”相應(yīng)欄次中。(延續(xù)了下面廢止的44號(hào)公告的填寫方法)
十一、本公告自發(fā)布之日起施行，此前已發(fā)生未處理的事項(xiàng)，按照本公告規(guī)定執(zhí)行?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分地區(qū)開(kāi)展住宿業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人自開(kāi)增值稅專用發(fā)票試點(diǎn)工作有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告年第44號(hào))同時(shí)廢止。
營(yíng)改增最新政策相關(guān)問(wèn)答
1.某個(gè)人在境內(nèi)提供增值稅應(yīng)稅服務(wù)，是否需要繳納增值稅?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅。個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。因此，個(gè)人在境內(nèi)提供增值稅應(yīng)稅服務(wù)，是需要繳納增值稅的。
2.某運(yùn)輸企業(yè)以掛靠方式經(jīng)營(yíng)，掛靠人以被掛靠人名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由被掛靠人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以哪一方是納稅人?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二條規(guī)定，單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。因此，該運(yùn)輸企業(yè)以掛靠方式經(jīng)營(yíng)，以被掛靠人名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由被掛靠人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以被掛靠人作為增值稅納稅人。
3.增值稅納稅人分為哪幾類?具體是怎么劃分的?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三條規(guī)定，納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額(以下稱應(yīng)稅銷售額)超過(guò)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。
4.年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，可以成為一般納稅人嗎?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四條規(guī)定，年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。
5.納稅人一經(jīng)登記為一般納稅人，還能轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人嗎?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第五條規(guī)定，除國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。
6.境外單位在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，是否需要繳稅?如何繳?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第六條規(guī)定，中華人民共和國(guó)境外(以下稱境外)單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以購(gòu)買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
7.兩個(gè)納稅人能否合并納稅?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第七條規(guī)定，兩個(gè)或者兩個(gè)以上的納稅人，經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)可以視為一個(gè)納稅人合并納稅。具體辦法由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行制定。
8.如何理解目前營(yíng)改增政策文件中“有償”的概念?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十一條規(guī)定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
9.目前的營(yíng)改增政策中對(duì)增值稅稅率問(wèn)題是如何規(guī)定的?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十五條規(guī)定，增值稅稅率：
(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6%。
(二)提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
(三)提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。
(四)境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。
10.增值稅的計(jì)稅方法有哪些?
答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十五條規(guī)定，增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。