營改增政策解讀

年營改增政策解讀

年3月24日公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，營改增試點的細(xì)則正式亮相。其中備受關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)營改增政策也隨之明確，房企的舊項目可以選擇兩種計稅方法。而對于個人二手住房交易，將按照5%的征收率計算納稅，稅負(fù)有所降低。

而財政部、國家稅務(wù)總局最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》對個人住房轉(zhuǎn)讓實施差別政策，北上廣深個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

算算賬

賣300萬元房 營改增后少繳7100元

增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易征收方式不需要計算進項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。

舉例來說，房子的交易價格為300萬元，如果征營業(yè)稅，那么營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬元。改征增值稅后，采用簡易征收，征收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.29萬元，即可以減少納稅7100元。

新政

房企土地成本能抵扣

自年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

從稅率上看，房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外，對于4月30日(《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在年4月30日前的房地產(chǎn)項目)之前的舊項目，兩個行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡易計稅等過渡期政策。

安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細(xì)則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本占了整個房地產(chǎn)項目成本的三分之一到四分之一。”

對于房地產(chǎn)的老項目來說，可以選擇采用簡易計稅方法或一般計稅方法。若采用簡易計稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項稅額減進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。

梁因樂指出，選擇何種計稅方式，房企需要根據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個人，則可能采用簡易計稅方法相對好一點，一定程度上避免了向個人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計稅方式，因為采用一般計稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來抵扣，這對企業(yè)買家來說吸引力較大。

二手房交易稅負(fù)降0.24%

細(xì)則還明確，個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負(fù)為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負(fù)還要低0.24%。

原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。 對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

而個人銷售寫字樓等其他不動產(chǎn)，則以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計稅。

此外，個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，與現(xiàn)行營業(yè)稅相比，稅負(fù)也有所降低。

賣房租房委托代征：無須多跑一個部門

以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之后，是不是又要多跑一個國稅局呢?答案是否定的。昨日的細(xì)則明確，納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營改增后的稅收征管、發(fā)票開具等問題，正在探索國地稅部門委托代征新機制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數(shù)據(jù)遷移工作，與地稅部門協(xié)商擴大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限，順利完成了84.41萬戶營改增試點納稅人的接收。

全面營改增迎周年

作為近年來我國最大規(guī)模的減稅措施，營改增試點全面推開已滿一年。

“預(yù)計到今年4月30日，全面推開營改增試點一周年將實現(xiàn)減稅6800億元左右。”國家稅務(wù)總局局長王軍近日在OECD第四屆增值稅全球論壇上說。

在業(yè)內(nèi)人士看來，除直接減稅效應(yīng)之外，營改增還帶來“外溢效應(yīng)”和“長遠(yuǎn)效益”等多重積極效應(yīng)。同時，簡并增值稅稅率、增值稅立法等增值稅改革的進程也在加快推進。

直接減稅或達6800億元

新疆阿克蘇華孚色紡有限公司是全球色紡紗產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，在世界高端色紡紗市場的份額約40%。公司負(fù)責(zé)人表示，全面推開營改增后，公司僅不動產(chǎn)一項就多抵扣進項稅額600萬元。公司目前已建成紡紗規(guī)模25萬錠，解決當(dāng)?shù)?300多人就業(yè)。

這只是減稅效應(yīng)的一個縮影。國家稅務(wù)總局公開數(shù)據(jù)顯示，年1月至年2月，營改增帶來的減稅總規(guī)模累計已超過1.2萬億元。其中，年5月至年2月的10個月內(nèi)，減稅規(guī)模達到5661億元。

按照稅務(wù)總局局長王軍在OECD第四屆增值稅全球論壇上的說法，到今年4月30日，全面推開營改增試點一周年預(yù)計實現(xiàn)減稅6800億元左右。

數(shù)據(jù)還顯示，四大行業(yè)及進一步細(xì)分的26個小行業(yè)稅負(fù)全部下降。以去年5月至11月為例，四大試點行業(yè)累計實現(xiàn)增值稅減稅1105億元，稅負(fù)下降14.7%。其中，生活服務(wù)業(yè)減稅占比最大，建筑業(yè)占比最小，而備受市場關(guān)注的金融業(yè)也實現(xiàn)了降負(fù)。

事實上，為了讓企業(yè)更有獲得感，有關(guān)部門還對稅制進行了優(yōu)化。今年4月，國家稅務(wù)總局在明確政策口徑、簡化辦稅流程和優(yōu)化納稅服務(wù)三方面推出10項新舉措，其中包括進一步減輕建筑企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的措施安排。

中國社會科學(xué)院財政稅收研究中心主任楊志勇認(rèn)為，當(dāng)前營改增全面試點過程中最大的問題是稅率和征收率太多。從現(xiàn)代增值稅制度的內(nèi)在要求來看，稅率合并是大勢所趨。下一步應(yīng)著力推進增值稅立法等工作，從而形成國內(nèi)完善、國際先進的中國增值稅制度。

“三大效應(yīng)”助推經(jīng)濟新增長

沙洲電力是江蘇張家港市規(guī)模最大的電力公司。自年營改增以來，公司不動產(chǎn)抵扣這一項達到2000多萬元，整體稅負(fù)下降達13%。

該公司財務(wù)負(fù)責(zé)人嚴(yán)國峰介紹，年以來，不動產(chǎn)投資主要用于二期項目的建設(shè)，包括建筑工程類、配套碼頭等相關(guān)設(shè)施。相較于一期項目，二期項目不僅在發(fā)電量上有了提高，而且在節(jié)能改造方面有了突破性進展。二期工程項目開展后，全年預(yù)計將減少7.2萬噸標(biāo)煤的燃燒。

除了“真金白銀”減稅，營改增的“外溢效應(yīng)”和“長遠(yuǎn)效益”也助推經(jīng)濟增長新動能加快形成。

數(shù)據(jù)顯示，營改增實施以來，我國第三產(chǎn)業(yè)保持了相對較快的增長，年第三產(chǎn)業(yè)GDP增長7.8%，高出整體GDP平均增速1.1個百分點，占整體GDP的比重為51.6%，同比提高1.4個百分點。

“營改增消除了服務(wù)外包和主輔分離的稅收障礙，使各類經(jīng)濟主體的主業(yè)更聚焦、輔業(yè)更專業(yè)，產(chǎn)業(yè)層次向中高端提升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化。”中央財經(jīng)大學(xué)教授樊勇說。

而從長遠(yuǎn)來看，上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建認(rèn)為，全面推開營改增試點對財稅領(lǐng)域其他改革乃至經(jīng)濟體制改革都具有“助推牽引”作用。在其帶動下，個人所得稅等直接稅改革有望提速，中央與地方收入分配機制將進一步完善優(yōu)化，與推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化相匹配的財稅制度重構(gòu)駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

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