房產(chǎn)稅政策
——官方定調(diào)“義無反顧”推進(jìn)改革
在7月23日舉行的G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上，財(cái)政部部長樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調(diào)整阻礙，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進(jìn)改革。該表態(tài)與十八屆三中全會(huì)中提到的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)”相呼應(yīng)，印證了官方推進(jìn)稅制改革的決心。
這是否意味著房地產(chǎn)稅很快會(huì)落地?
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，中國房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個(gè)月召開一次全國人大會(huì)議的節(jié)奏，房地產(chǎn)稅幾乎不可能在年內(nèi)出臺(tái)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)工作以及草案與立法議案推進(jìn)緩慢，至少仍需要四、五年時(shí)間，且有條件開征房地產(chǎn)稅的可能只是一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。
為什么要征房產(chǎn)稅?
——讓房子回歸居住本質(zhì)
當(dāng)前，我國房產(chǎn)稅按照1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。若房產(chǎn)出租，則依照房產(chǎn)租金收入的12%進(jìn)行繳納。
為何現(xiàn)行征稅方式要向收取房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?朱中一分析，房地產(chǎn)稅征收既是全國稅制改革的重要一環(huán)，也是住房體制改革的需求。
朱中一指出，房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種，征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉(zhuǎn)變。“目的是要從現(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主，轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)收稅為主，這將抑制投資、投機(jī)性需求，盤活存量，進(jìn)而使房子回歸居住本質(zhì)，長遠(yuǎn)看對(duì)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展大有裨益”。
房產(chǎn)稅開征難在哪兒?
——探索十三年“卡”在立法上
記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前所討論的房地產(chǎn)稅由“物業(yè)稅”演變而來， “物業(yè)稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會(huì)上，由此計(jì)算房地產(chǎn)稅提出已有13年之久。其間各界對(duì)征不征、怎么征、征多少等問題多有爭論，但尚無定論。
多位專家指出，房地產(chǎn)稅全國鋪開首先要過立法這一關(guān)，目前正處于這一環(huán)節(jié)。
為何13年探索推進(jìn)緩慢?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)中新網(wǎng)記者分析，一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記等房地產(chǎn)稅征收前提工作推進(jìn)緩慢，“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表態(tài)，改革存在阻力，頂層設(shè)計(jì)需要考慮多方面內(nèi)容。比如，如何在不重復(fù)收稅的基礎(chǔ)上平衡地方政府與老百姓的利益關(guān)系、如何對(duì)房屋估價(jià)、如何設(shè)置稅率等等。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況如何?
——有示范作用，但效果不明顯
雖然還沒有立法，為探路房地產(chǎn)稅落地，年初，上海和重慶先行試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)迄今已試行5年多，效果如何?朱中一認(rèn)為，與國外相比，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅稅率較低，對(duì)穩(wěn)定市場的效果并不明顯。但釋放了一個(gè)積極信號(hào)：房地產(chǎn)稅一定會(huì)收，只是時(shí)間問題。同時(shí)可為房地產(chǎn)稅框架建設(shè)提供參考。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴記者，兩個(gè)試點(diǎn)出現(xiàn)的最大問題是一些區(qū)域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購買房屋成本，影響房企去庫存。
房產(chǎn)稅如何影響樓市?
——短期內(nèi)可能影響不大
房地產(chǎn)稅對(duì)樓市有何影響備受市場關(guān)注。多位專家向中新網(wǎng)記者指出，房地產(chǎn)稅如果落地，將有助于樓市抑制投資、投機(jī)性需求，抑制房價(jià)上漲，但對(duì)成交、房價(jià)影響到底有多大，還要依照征稅方式、征稅主體范圍、稅率多少等因素綜合評(píng)判。
張大偉指出，“房地產(chǎn)稅短期可能促使部分投資者拋售房源，但如果不解決投資長期依賴房產(chǎn)，熱點(diǎn)城市有效供應(yīng)少于需求，相關(guān)稅收依然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。”
張大偉預(yù)測，從試點(diǎn)城市看，房地產(chǎn)稅從新增量入手且稅率不算高，按照執(zhí)行周期估計(jì)，開始執(zhí)行的5年內(nèi)對(duì)樓市整體影響不會(huì)大。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中新網(wǎng)記者分析，房地產(chǎn)稅對(duì)樓市更多是長遠(yuǎn)影響，土地、財(cái)稅、金融三大樓市長效調(diào)控機(jī)制將完善。
你要多交錢嗎?
——區(qū)別征稅概率大 一定范圍或免征
“房地產(chǎn)稅開征，業(yè)主要多交錢嗎?”這是準(zhǔn)購房者和已購房人最關(guān)心的問題。
多位專家指出，房地產(chǎn)稅包含類目復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)交易、持有等多個(gè)環(huán)節(jié)，目前怎么征、征多少等具體問題還在研究階段，即便是兩個(gè)試點(diǎn)城市也有很多環(huán)節(jié)需要完善。這些未知因素將會(huì)決定買房是否要比以前多交錢。
以試點(diǎn)城市上海為例，按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行稅收政策，一個(gè)家庭人均擁有住房60平米(含)以上購買二套房時(shí)需要按超過部分總價(jià)的70%為稅基繳稅，成交單價(jià)在4.5萬元以上稅率為0.6%，4.5萬元以下稅率為0.4%。嚴(yán)躍進(jìn)為記者算了一筆帳，一個(gè)擁有180平米住房的三口之家，人均住房面積達(dá)到60平米，現(xiàn)在想要新購一套100萬元的住房，這100萬元房產(chǎn)即需要繳稅部分。
假設(shè)每平米價(jià)格在4.5萬元以上，需要繳納的稅金計(jì)算公式為100萬元(需繳稅部分市場價(jià))*70%*0.6%(稅率)，即稅金為0.42萬元。“鑒于房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)稅收還未調(diào)整，這成了實(shí)實(shí)在在多出來的成本。”
朱中一表示，從試點(diǎn)城市來看，保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設(shè)定的出發(fā)點(diǎn)。據(jù)此推測，房地產(chǎn)稅可能會(huì)設(shè)定一定的免征范圍，對(duì)首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區(qū)別征稅。
“他山之石”如何借鑒?
——國外稅基評(píng)估價(jià)多低于市場價(jià)
其他國家是如何收房地產(chǎn)稅的?據(jù)了解，美國、英國、加拿大、德國等百余個(gè)國家都會(huì)征收房地產(chǎn)稅，稅率平均在1.5%左右，以低于市場價(jià)的評(píng)估價(jià)為稅基，評(píng)估價(jià)隔幾年會(huì)適度調(diào)整。
專家建議，我國房地產(chǎn)稅可參考國外經(jīng)驗(yàn)，但不能照搬，需要針對(duì)中國國情進(jìn)行改進(jìn)。
謝逸楓建議，我國房地產(chǎn)稅要重點(diǎn)考慮四點(diǎn)：
一是應(yīng)廣泛征求老百姓意見，法理理順、時(shí)機(jī)成熟再開征。
二是避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質(zhì)與市場健康。
三是防止重復(fù)征稅增加老百姓負(fù)擔(dān)。
四是不增加自住型購房者買房購房成本。