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小龍
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根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條規(guī)定，契稅征收機(jī)關(guān)有權(quán)核定契稅納稅期限，為了保護(hù)納稅人權(quán)益、維護(hù)社會(huì)安全與穩(wěn)定，省局出臺(tái)了《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅納稅期限問題的公告》(年第4號(hào))，現(xiàn)對相關(guān)政策解讀如下：
一、關(guān)于契稅納稅人
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的負(fù)有代扣代繳、代收代繳義務(wù)的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。按照雙方自愿、簡便征收、強(qiáng)化管理和依法委托的原則，稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代征的單位和人員屬于扣繳義務(wù)人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不屬于稅收法律、行政法規(guī)明確規(guī)定的負(fù)有代扣代繳、代收代繳義務(wù)的單位，也不屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代征的單位，購買房產(chǎn)、土地的單位或個(gè)人仍是契稅納稅義務(wù)人。納稅義務(wù)人未能在規(guī)定期限內(nèi)繳納契稅稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定追繳稅款并加收滯納金。
購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳契稅的行為屬于民事代理行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為代理人未能在規(guī)定的納稅期限內(nèi)代納稅義務(wù)人繳納契稅稅款的，納稅義務(wù)人根據(jù)《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人處罰的罰款和加收的滯納金。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在規(guī)定的納稅期限內(nèi)繳納代收的契稅稅款，屬于占有國家稅款行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依照《中華人民共和國稅收征收管理法》賦予的權(quán)力，對占用稅款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以追繳并作處罰。
二、關(guān)于契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由省人民政府確定的其他憑證的當(dāng)天。
三、關(guān)于契稅納稅申報(bào)時(shí)間
納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起至次月15日內(nèi)，向土地、房屋所在地的地稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
由于目前地方稅務(wù)局征管的其他稅種納稅申報(bào)時(shí)間都統(tǒng)一規(guī)定為每月的15內(nèi)，為了方便納稅人申報(bào)，所以也將契稅的納稅申報(bào)時(shí)間調(diào)整為至次月15日內(nèi)。
四、關(guān)于契稅納稅期限
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條關(guān)于“納稅人應(yīng)在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款”的規(guī)定和第十一條有關(guān)“先繳納契稅，后辦理產(chǎn)權(quán)證”的精神。我省明確的契稅納稅期限有兩層意思：一是納稅義務(wù)發(fā)生之日起至納稅人辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證之日止，此期限不超過90天的據(jù)實(shí)核定納稅期限，即辦理產(chǎn)權(quán)證之前，必須繳納契稅;二是納稅義務(wù)發(fā)生之日起至納稅人辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證之日止，此期限超過90天的，以最長90天為納稅期限。超過納稅期限未完稅的，地稅征收機(jī)關(guān)將依法追繳稅款，加收滯納金并處以罰款。
五、關(guān)于征管措施
(一)嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”規(guī)定
稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)同房地產(chǎn)管理部門，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定。納稅人申報(bào)繳納契稅時(shí)，提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的相關(guān)資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對資料的完整性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性進(jìn)行審核無誤后，向納稅人開具契稅繳稅票據(jù)和繳稅證明，作為納稅人到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬證件的憑據(jù)。對購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳契稅的，代理人應(yīng)做明細(xì)申報(bào)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)分明細(xì)開具每戶購房者的契稅繳稅票據(jù)和繳稅證明。
(二)嚴(yán)格執(zhí)行“多退少補(bǔ)”規(guī)定
對以下幾種情形的，根據(jù)納稅人申請，可以執(zhí)行稅款“多退少補(bǔ)”和“退還”規(guī)定：
1.根據(jù)建設(shè)部門實(shí)際驗(yàn)收測量的面積為憑據(jù)，購房者驗(yàn)收、入住、辦證后的實(shí)際納稅依據(jù)與已繳納的契稅依據(jù)之間存在差異的，對已征契稅稅款予以“多退少補(bǔ)”。
2.購房者以按揭、抵押貸款方式購買的房屋，購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已代收代繳契稅的，因各種原因把房屋退還給原房地產(chǎn)開發(fā)商的，凡已辦理房屋權(quán)屬證書的(未還完貸款房屋權(quán)屬證書抵押在銀行)，已征契稅不予退還;未辦理房屋權(quán)屬證書的，對已征契稅予以退還。
3.購房者未以按揭、抵押貸款方式購買的房屋，交易雙方已簽訂商品買賣合同，買方已繳納契稅，但因各種原因最終未完成交易的，在辦理期房退房手續(xù)后，對已征契稅予以退還。
4.對購房人自行轉(zhuǎn)售(更名)，凡未將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商也沒有退還購房款給原購房者，這種行為不能視為退房，屬于自行轉(zhuǎn)售行為，原購房者已繳納的契稅不予退還，并對其自行轉(zhuǎn)售行為依法征收相關(guān)稅費(fèi)。
海南房產(chǎn)契稅征收標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)海南省地稅局的相關(guān)規(guī)定，海南省契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由省人民政府確定的其他憑證的當(dāng)天。稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)同房地產(chǎn)管理部門，嚴(yán)格執(zhí)行“先繳納契稅，后辦理產(chǎn)權(quán)證”的規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起至次月15日內(nèi)，向土地、房屋所在地的地稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
就以下情形而言，根據(jù)納稅人申請，可以執(zhí)行稅款“多退少補(bǔ)”和“退還”規(guī)定：根據(jù)建設(shè)部門實(shí)際驗(yàn)收測量的面積為憑據(jù)，購房者驗(yàn)收、入住、辦證后的實(shí)際納稅依據(jù)與已繳納的契稅依據(jù)之間存在差異的，對已征契稅稅款予以“多退少補(bǔ)”;購房者以按揭、抵押貸款方式購買的房屋，購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已代收代繳契稅的，因各種原因把房屋退還給原房地產(chǎn)開發(fā)商的，凡已辦理房屋權(quán)屬證書的(未還完貸款房屋權(quán)屬證書抵押在銀行)，已征契稅不予退還;未辦理房屋權(quán)屬證書的，對已征契稅予以退還;購房者未以按揭、抵押貸款方式購買的房屋，交易雙方已簽訂商品買賣合同，買方已繳納契稅，但因各種原因最終未完成交易的，在辦理期房退房手續(xù)后，對已征契稅予以退還;對購房人自行轉(zhuǎn)售(更名)，凡未將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商也沒有退還購房款給原購房者，這種行為不能視為退房，屬于自行轉(zhuǎn)售行為，原購房者已繳納的契稅不予退還，并對其自行轉(zhuǎn)售行為依法征收相關(guān)稅費(fèi)。
契稅減免條件
享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;
2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下;
3、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上商品住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。
一般實(shí)行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。但是名下確實(shí)只有一套房子，所以可以申請家庭唯一住房。契稅稅率實(shí)行3%～5%的調(diào)整幅度。實(shí)行幅度稅率是考慮到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算就會(huì)比較簡單。
年契稅新政策細(xì)則最新規(guī)定
契稅也是在不斷的完善和改進(jìn)的，關(guān)于契稅，最近有出現(xiàn)新的規(guī)定，關(guān)于這些規(guī)定在完善契稅的同時(shí)最重要的一點(diǎn)就是需要讓我們所有人知道，我們一起來看看。
對個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
按照現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購買住房實(shí)行差別化稅率。
根據(jù)規(guī)定，個(gè)人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行; 戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。
購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照4%的稅率征稅。
享受契稅下調(diào)的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上
2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下
3、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上商品住房平均交易價(jià)格的1。2倍以下契稅征收標(biāo)準(zhǔn)90平米以下的是一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)，90-144平米之間的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，144平米以上的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。
一般實(shí)行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。 但是名下確實(shí)只有一套房子，所以可以申請家庭唯一住房。契稅稅率實(shí)行3% ～5%的調(diào)整幅度。實(shí)行幅度稅率是考慮到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。
因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定。契稅計(jì)算方法契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡單。
主要省市契稅政策調(diào)整
江西、湖北、河北、河南 市：南昌、海口、銅陵 家庭唯一普通商品住房，契稅減半;90平方米及以下且家庭唯一普通住宅，契稅按1%稅率征收。
江蘇、福建 天津：首套房90平方米以下，繳納1%契稅;90-144平方米繳納1.5%契稅，144平方米以上繳納3%契稅。
黃山：契稅按首套執(zhí)行且減半。
瀏陽：創(chuàng)業(yè)人才購房契稅減半;商用物業(yè)征收30%契稅。
湖州、宣城：144平方米以下普通住宅，契稅全免。
包頭：首套房契稅全免;二套房以上新建房契稅減半。
濰坊：購90平方米以下住房的契稅全免;購90至144平方米住房及300平方米以下用于創(chuàng)業(yè)的，契稅減半。
主要省市契稅政策調(diào)整
江西、湖北、河北、河南 市：南昌、海口、銅陵 家庭唯一普通商品住房，契稅減半;90平方米及以下且家庭唯一普通住宅，契稅按1%稅率征收。
江蘇、福建 天津：首套房90平方米以下，繳納1%契稅;90-144平方米繳納1.5%契稅，144平方米以上繳納3%契稅。
黃山：契稅按首套執(zhí)行且減半。
瀏陽：創(chuàng)業(yè)人才購房契稅減半;商用物業(yè)征收30%契稅。
湖州、宣城：144平方米以下普通住宅，契稅全免。
包頭：首套房契稅全免;二套房以上新建房契稅減半。
濰坊：購90平方米以下住房的契稅全免;購90至144平方米住房及300平方米以下用于創(chuàng)業(yè)的，契稅減半。